שלבים ללקיחת משכנתא – מדריך ממוקד
עומדים לרכוש דירה ומתכוונים לקחת משכנתא? עם יועץ משכנתאות תבינו היטב איך לבחור משכנתא ותקבלו ליווי שלם בכל התהליך, המורכב ממספר שלבים בסיסיים. במאמר הבא יובא מידע ממוקד וברור על שלבים בלקיחת משכנתא הכוללים תכנון פיננסי, קבלת אישור עקרוני למשכנתא, בחירת מסלול משכנתא, בניית תמהיל משכנתא, וניהול מו"מ מול הבנקים. אז בואו נתחיל.
מתחילים בתכנון פיננסי מקדים ועתידי
מכיוון שמדובר בהלוואה בסכומים גדולים ביותר, עם התחייבות להחזרים לשנים רבות, לפני שלוקחים משכנתא יש להתחיל בתכנון פיננסי מקדים. תפקידו של התכנון הוא לייצר גמישות ונוחות מרבית, ולמנוע מראש היקלעות לקשים כלכליים ולחוסר יכולת לעמוד בהחזר.
את התכנון כדאי לבצע עם יועץ משכנתאות מנוסה, והוא יאפשר לכם להבין מה טווח מחירי דירות שאתם יכולים לעמוד בו כעת ובטווח הארוך. זאת בהתאם למגבלות ההון העצמי שיש באפשרותכם לגייס, ובהתאם ליכולת ההחזר החודשית של הלוואת המשכנתא באופן שלא יפגע ברמת חייכם.
בכל הקשור להון עצמי, בהתאם להנחיית בנק ישראל, הבנקים יכולים לתת משכנתא בגובה של עד 75% משוויה של דירה ראשונה, ועד 70% משווי של דירה עבור משפרי דיור, בעוד משקיעים יקבלו הלוואה של עד 50% משווי הנכס. ככול שיש הון עצמי גדול יותר, הבנק לוקח על עצמו סיכון פחות, ולכן אפשרויות ההלוואה שיוצעו יהיו יותר אטרקטיביות ומגוונות.
לגבי תכנון פיננסי של החזרים חודשיים, כדאי שההחזרים לא יעלו על 30% מכלל ההכנסות הפנויות שלכם, ועדיף שיעמדו על 25% מהכנסות הפנויות. מעל לכך גדל הסיכון לאי יכולת החזר, בייחוד אם האינפלציה והריבית במשק יעלו, או במקרים בהם ההכנסה החודשית תרד וההוצאות המשפחתיות יעלו.
לקבל אישור עקרוני למשכנתא
כזכור, אנו מפרטים שלבים ללקיחת משכנתא וממשיכים להתקדם. אז אחרי שהבנתם את היכולת הפיננסית שלכם, השלב הבא הוא לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. אישור עקרוני הינו מסמך שבו מציג הבנק הצעת מחיר למשכנתא מבוקשת, בהתאם לנתונים הפיננסיים שמלואו בטופס הבקשה.
חשוב להבין כי קבלת אישור עקרוני למשכנתא יכולה לקחת זמן, מכיוון שהבנקים בודקים באופן קפדני את נתוניו של כל מבקש. אישור זה תקף למשך עשרים וארבעה ימים שבמהלכם הבנק המאשר מחויב לספק משכנתא בתנאים שהוצגו באישור, ולאחר תקופה זו הבנק יכול לשנות את הריביות והתנאים.
את הבקשה לאישור העקרוני לקבלת משכנתא ניתן להגיש אונליין דרך האתר של הבנק, או על ידי הגעה לסניף הבנק עצמו. יש למלא את טופס האישור באופן נכון ולצרף אליו מסמכים נדרשים, כמו מסמכים המעידים על שווי הדירה או מסמכים שמעידים על הון עצמי ויכולת החזר.
בחירה נכונה של מסלול משכנתא
אחרי שיש לכם ביד אישור עקרוני מהבנק, אפשר להמשיך לבחירה במסלולי המשכנתא שמתאימם לכם. את הצעד הזה חשוב מאוד לבצע עם יועץ משכנתאות שיסביר לכם איך לבחור מסלול משכנתא, לאור הכרת מסלולי המשכנתא השונים על המאפיינים של כל אחד מהם, גובה הריביות, רמות סיכון, המצב במשק, העדפות אישיות, טווח ההלוואה, נקודות יציאה ועוד.
על קצה המזלג, מסלולי המשכנתא נבדלים אחד מהשני בשלושה פרמטרים עיקריים. הפרמטר הראשון הינו של סוג הריבית שיכולה להיות למשל משתנה, קבועה לייבור או פריים. הפרמטר השני הינו סוג ההצמדה שיכול למשל למדד המחירים לצרכן, לדולר או לאירו, או ללא הצמדה. הפרמטר השלישי מתייחס למסלול הפרעון של המשכנתא, שיכול להיות פירעון שוטף עם תשלומי החזרים חודשיים קבועים, או החזר חודשי יורד.
בנייה נכונה של תמהיל משכנתא
מתוך מגוון מסלולי המשכנתא המוצעים על ידי הבנקים, לרוב מומלץ ליצור תמהיל שיורכב ממספר מסלולים ויותאם לתכנון הפיננסי שעשיתם, לסכום של המשכנתא, ליכולת ההחזר שלכם, גובה של הריבית והמצב במשק וכדומה.
תמהיל המשכנתא לוקח בחשבון סיכונים אפשריים, כמו עליה או ירידה בגובה ריבית, שינוי במדד המחירים לצרכן, שינויים כלכליים במשק המקומי והעולמי, ועוד. לכך מתווספים תרחישים אישיים שונים כמו שינוי בגובה ההשתכרות, התרחבות המשפחה ועוד. מעבר לכך, בבניית תמהיל המשכנתא יש להכיר את המגבלות השונות שבנק ישראל מטיל, ובכל מקרה חשוב לבנות אותו עם יועץ משכנתאות בהתאם למצב המשק וליכולות וההעדפות האישיות שלכם.
ניהול משא ומתן מול הבנקים
כדי לקבל תנאי משכנתא כמה שיותר טובים, ובפרט להוריד את הריביות, כדאי לנהל משא ומתן מול הבנקים. יועץ משכנתאות מיומן יודע לעשות זאת באופן יעיל ואפקטיבי.
חשוב להבין כי כל שינוי שמושג בגובה הריבית, גם אם הוא קטן לכאורה, יכול בפועל לחסוך הרבה מאוד כסף – עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. למרות החוסן והנוקשות שבנקים לעיתים מציגים, יש לזכור שבסופו של דבר זהו גוף פיננסי שפועל בסביבה תחרותית. הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט הן לחם חוקו של הבנק, והוא בהחלט שואף להביא אליו לקוחות.
לכן מומלץ שלא לוותר על משא ומתן, קודם כל כדי להוזיל את גובה הריביות בתמהיל. בנוסף, כדאי לנהל משא ומתן מול הבנקים על עמלות פירעון מוקדם וסכום הקנסות במקרה של מחזור משכנתא או פירעון מוקדם שלה.
על מנת לנהל משא ומתן מול הבנקים חשוב להכירם היטב, ולהבין איך לנהל מולם את הדיון באופן יעיל ונכון. את המשא ומתן כדאי להתחיל בפרק זמן שאינו עולה על שלושה חודשים בטרם תידרשו לכסף לקניית הבית. ככול שתקדימו את ההתנהלות מול הבנקים כך יהיה לכם יותר זמן להשוות את ההצעות השונות, ולנהל מספר פגישות – לפחות מול שלושה בנקים. בכל מקרה, חשוב שלא להילחץ ולא להסכים להצעה הראשונה שמונחת לפניכם.
לקבלת ליווי מלא בתהליך נטילת משכנתא, לקביעת פגישה ולעוד פרטים וייעוץ מקצועי בנושא, צרו קשר עם טום כסה יועץ משכנתאות בטלפון 054-6211-269.