אך מודדים תשואה בנדל"ן ?

ברגע שהחלטתם להשקיע בנדל"ן או אתם עדיין בשלבי התלבטות חשוב שתלמדו או לפחות תכירו כיצד מחשבים  את התשואה על ההשקעה בצורה נכונה ולא כפי שהרגילו אתכם לחשוב

קיימים המון אלטרנטיבות השקעה: נדל"ן, שוק ההון, BTB ,P2P, קרנות נאמנות ועוד…. כאשר היפה בנדל"ן הוא תמיד היה אפיק פופולרי בקרב הישראלים. 

למה השקעה בנדל"ן כל כך פופולארית?

כנראה שמדובר בהשקעה הבטוחה ביותר מבין האלטרנטיבות הקיימות ,  כאשר היא בעלת יתרון אם בוחנים את היחס בין סיכון ל תשואה.

 לרוב התשואה גבוהה מהתשואה שנקבל בשוק ההון אם ניקח מוצר בעל רמת סיכון אשר זהה לסיכון בנדל"ן (חשיפה למוצר בעל סיכון נמוך ביותר-התשואה בהתאם) ולכן אנחנו נחשפים לתנועה מתמדת של משקעים לתוך ענף הנדל"ן .

הרבה לא מכירים או מבינים את המשמעות של מינוף בעסקאות נדל"ן . מינוף= להשתמש בכסף לא שלכם לטובת ההשקעה .לדוגמה משכנתא – אתם משתמשים בכסף של הבנק .מי שנמנע מלקיחת משכנתא ברכישת דירה (גם אם יש לו את כל ההון הנדרש ), גורם לעצמו נזק כלכלי אדיר והוא מוריד לעצמו את התשואה בצורה דרסטית.

לדוגמה : יש לנו 1 מיליון ₪ .

לקוח א- רוכש דירה ב- 1 מיליון ₪ (כל ההון ללא משכנתא) .

לקוח ב- רוכש דירה ב-4 מיליון ₪ (1 מיליון ₪ שלו, 3 מיליון ₪  של הבנק )

בשנת 2022 מחירי הנדל"ן עלו ב-20% , כתוצאה מכך הלקוחות החליטו למכור את הנכסים שרכשו שנה קודם .

לקוח א-מוכר את הדירה ב-1.2 מיליון ₪, עשה אחלה עסקה והרוויח 200 אלף ₪ .

לקוח ב- מוכר את הדירה ב-4.8 מיליון ₪ , והכניס לחשבונו 800 אלף ₪ בשנה !!!

הריי לשתי הלקוחות היו 1 מיליון ₪ לפני שביצעו את העסקה , כתוצאה ממינוף הכסף של הבנק ולקיחת סיכון שמרני ביותר לקוח ב, הרוויח 800 אלף ₪ בשנה אחת שהם 600 אלף ₪ יותר מלקוח א שהחליט שהוא לא לוקח מינוף, אתם שואלים למה?

כי לקוח א לא אוהב להיות חייב, הוא שונא משכנתא, לימדו אותו בבית שחיים רק ממה שיש ועוד אלף סיסמאות ללא ביסוס כלכלי …….!

אז איך מודדים תשואה על נדל"ן בצורה נכונה?

במשפט אחד ….cash on cash,  מה התשואה שלנו על ההשקעה ששמנו – כמה כסף הרווחנו במונחי זמן על השקעה שביצענו.

לדוגמה :

עלות הדירה- 2 מיליון ₪, הון עצמי- 500 אלף ₪, משכנתא -1.5 מיליון ₪ , שכירות שנתית מתקבלת -75 אלף ₪ עלויות כוללות :תחזוקה, ריבית המשכנתא ועוד.. -35 אלף ₪

הכנסות נקיות משכירות 40 אלף ₪.

Cash on cash ארבעים אלף ₪ לחלק להון העצמי 500 אלף ₪ נותן 8% תשואה ולא 3.75% כפי שרבים יחשבו (שכירות שנתית לחלק בעלות הנכס)

אנחנו מדברים על 8% תשואה על השכירות מבלי שדיברנו על עליית שווי הנכס לאורך השנים !

ניתן לשים לב שהתשואה שלנו היא פי 2 מהתשואה שהיינו מקבלים אם היינו שמים את כל שווי הנכס ללא מינוף המשכנתא .

שורה תחתונה

רגע לפני שאתם קופצים לליגה של הגדולים ,חשוב מאוד לבנות משכנתא שמתאימה למשקעים המשכנתא חייבת לקחת בחשבון מספר תרחישים שאתם כמשקעים חייבים להיות מודעים לכך לדוגמה:

סוגי מסלולים-כמשקיע אני אבנה מסלולים שונים לחלוטין

עמלות פרעון מוקדם -יכול לאכול לכם את כל הרווח היזמי

ריביות והצמדות – גידור התשואה

טום כסה-משכנתאות ופיננסים , מלווה עשרות עסקאות של משקיעים מידי שנה ומתחייב לבנות עבורכם את המשכנתא הטובה ביותר שמתאימה לכם ותואמת את הפרופיל האישי שלכם.

יצירת קשר

השאירו פרטים ואשוב אליכם עם הצעה אטרקטיבית

דילוג לתוכן