בניית תמהיל משכנתא – מה זה אומר ואיך בונים תמהיל אופטימאלי?
תמהיל משכנתא הוא פיצול של הלוואת המשכנתא למספר חלקים, או מסלולים, כאשר כל מסלול יכלול חלק מן הסכום ויינתן בתנאים שונים, הן בסוג הריבית, בגובה הריבית ובפריסת התשלומים. בניית תמהיל משכנתא מאפשרת לכם להתאים את החזר ההלוואה לצרכים, להעדפות וליכולות תוך התחשבות בסיכונים הקיימים בשוק, ניצול היתרונות של המסלולים השונים, וקבלת חיסכון אופטימאלי.
יחד עם זאת, חשוב להבין כי בניית תמהיל משכנתא אופטימלי אינה עניין של מה בכך. עליכם להכיר את סוגי המסלולים שמוצעים על ידי הבנקים, להבין היטב את היתרונות, החסרונות והמשמעויות של כל מסלול, להחליט על גובה הסכום בכל מסלול, להתאים את הבחירה ליכולותיכם הכלכליות כיום ובעתיד, ועוד.
לכן, אם אין לכם רקע כלכלי משמעותי ובקיאות מצוינת בנושא, בניית תיק משכנתא כדאי מאוד לעשות עם יועץ משכנתאות מנוסה. על מנת לתת לכם הבנה בסיסית, במאמר הבא יוסבר מה זה תמהיל משכנתא דרך פירוט סוגי המסלולים והריביות, וכן יוסבר איך לבחור תמהיל משכנתא ומה יכול להיות תמהיל משכנתא מומלץ נכון להיום.
סוגי ריביות – ממה מורכב תמהיל משכנתא?
אם כן, בניית משכנתא (בניית תמהיל) היא למעשה חלוקה של ההלוואה בין מספר מסלולים. הבנקים מציעים כמה וכמה מסלולי משכנתא אשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות אופייניים. להלן נתייחס אל המסלולים היותר נפוצים בתחום, עם הסברים תמציתיים.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה – זהו המסלול הנפוץ ביותר, שניתן למצוא כמעט בכל משכנתא. הסיבה לכך היא שבמסלול הזה אתם יודעים מראש ובדיוק מהי הריבית וכמה תשלמו, בלי שינויים לכל אורך תקופת ההחזר. במילים אחרות, הוא מקנה שקט וביטחון. הבעיה היחידה איתו היא שהריבית נוטה להיות גבוהה יותר מאשר במסלולים אחרים, כי השקט שלכם הוא הסיכון של הבנק מול אינפלציה ועלייה בריבית במשק.
תמהיל משכנתא אופטימלי כמעט תמיד יכלול את מסלול הקל"צ ברמה כזו או אחרת. נכון לכתיבת שורות אלו (2024), התמהיל המומלץ ישלב כ- 40% מסכום ההלוואה במסלול ריבית קבועה לא צמודה. עם זאת, מדובר בהמלצה כללית שבהחלט יכולה להשתנות מלווה ללווה בהתאם ליכולות, העדפות, טווח ההלוואה, סכומה ועוד.
מסלול פריים – מדובר במסלול שבו גובה הריבית הוא ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%. מכיוון שנכון להיום ריבית בנק ישראל היא 4.5%, הרי שהפריים עומדת על 6%. מדובר בריבית אטרקטיבית יחסית, ויש לזכור שהיא יכולה להשתנות למעלה (או למטה), בתזמונים שלא ניתן לדעתם מראש. בנוסף, האטרקטיביות של המסלול נובעת מהאפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס, מה שמקנה גמישות גבוהה במיחזור ופירעון מוקדם. לאור התנאים הנוכחיים במשק, משכנתא אופטימלית תכלול כיום כשליש מהסכום במסלול פריים.
ושוב, נדגיש כי זוהי המלצה כללית בלבד, שיכולה להשתנות מאדם לאדם וכן לאורך זמן בהתאם לשינויים במשק ובפרט בריבית בנק ישראל.
צמוד למדד – זהו מסלול בו הריבית והקרן מוצמדות למדד המחירים לצרכן. היתרון היחסי שלו הוא בריבית הנמוכה בהשוואה למסלולים לא צמודים. החיסרון היחסי שלו הוא שאם האינפלציה והריבית במשק יעלו, אתם תשלמו יותר. עם זאת, התזמון של השינוי בריבית ידוע מראש ומבוצע כל מספר שנים, מה שמעניק לכם שקט נפשי לתקופה מסוימת. קחו בחשבון שאם תרצו למחזר ולפרוע את המסלול שלא במועד העדכון, אתם עלולים לשלם קנס (עמלת היוון) גבוה.
כאן עולה השאלה, האם חישוב משכנתא אופטימלית יכלול מסלול צמוד מדד כיום? ובכן, ההמלצה הנוכחית היא לשלב מסלולים של ריבית צמודה ולא צמודה (מייד נסביר זאת), המתעדכנים בכל 3 או 5 שנים, ברמה של כ- 25% מסך ההלוואה.
ריבית לא צמודה – במסלול הזה הריבית אינה צמודה למדד, כך שהתנודות בהחזרים הן מינוריות ואינן מושפעות מהאינפלציה. עם זאת, בכל 5 שנים הריבית מתעדכנת, ובמועדים אלו תוכלו לבצע מיחזור ופירעון מוקדם בלי קנס. כאמור, ההמלצה הכללית להיום היא לשלב מסלולים של ריבית לא צמודה וצמודה בשיעור של 25% מכלל ההלוואה.
בשורה התחתונה, מסלול משכנתא מומלץ בימינו יכלול כ- 60% מסלולים בריביות משתנות, מה שיאפשר למחזר את המשכנתא מעת לעת בלי לשלם קנס גבוה, וזאת בהתאם לשינויים במשק בדגש על גובה ריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן. שאר הסכום ייכנס למסלול ריבית קבועה לא צמודה כדי להקנות לכם שקט נפשי. ועכשיו, בואו נראה באילו היבטים צריך להתחשב כדי לבנות את המסלול המתאים ספציפית עבורכם.
איך לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לנו?
כפי שחזרנו והדגשנו, אין תמהיל משכנתא אחד שמתאים לכולם. אם כך, איך בונים תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק עבורכם? קודם כל, ההמלצה הגורפת היא לפנות ליועץ משכנתאות מיומן אשר יבצע אפיון מלא של הצרכים, ההעדפות והיכולות הכלכליות שלכם. לדוגמא, יש הבדלים בין זוג צעיר שמתכנן להקים משפחה ברוכת ילדים, זוג בעל משאבים כלכליים משמעותיים, זוג העתיד לקבל בעתיד הקרוב סכום משמעותי, זוג המעדיף שקט וביטחון נפשי על פני אופציה לחיסכון, ועוד.
לכן, התשובה לשאלה איך לבחור משכנתא נכונה מתחילה בהגדרה של יעדים וצרכים. למשל, לכמה כסף אתם זקוקים כדי לרכוש את הדירה, כמה כסף אתם יכולים להשקיע מההון העצמי שלכם, כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם מדי חודש, כמה שנים אתם רוצים שההלוואה תימשך, והאם אתם מעדיפים ודאות לגבי התשלום החודשי או נכונים לקחת סיכון בתמורה לריבית נמוכה יותר.
לאחר האפיון, ממשיכים ללמידת סוגי מסלולי משכנתא, שחלקם תוארו לעיל בקצרה, על היתרונות והחסרונות שלהם. יועץ משכנתאות יבנה עבורכם מספר תמהילים מומלצים בהתאם לאפיון המקדים, יסביר לכם את המשמעויות וההשלכות של כל מסלול, ואת הקשר למצב הנוכחי במשק והצפי העתידי. לאחר שבחרתם את התמהיל, כלומר את שילוב המסלולים בהלוואה, יועץ המשכנתאות יפנה לבנקים על מנת לקבל הצעות לתנאים בכל מסלול, כמו גובה הריבית, עמלות, תנאי פירעון מוקדם ועוד.
יועץ משכנתאות מנוסה ומיומן יוכל לנהל עבורכם משא ומתן מול הבנק, ולהשיג את התנאים הטובים ביותר בכל מסלול ובתמהיל בכללותו. לאחר שנבחרה ההצעה האטרקטיבית ביותר ממשיכים אל שאר השלבים של נטילת המשכנתא מהבנק, בעוד יועץ המשכנתאות מלווה אתכם ודואג להתנהלות חלקה, מקצועית ונכונה.
לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי לבניית תמהיל משכנתא, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.