גרירת משכנתא

יש לכם נכס בבעלותכם ?

אתם מעוניינים לרכוש נכס אחר ולהעביר את המשכנתא הקיימת אליו?

במילים אחרות – ביצוע גרירת משכנתא מנכס ישן לנכס חדש. האפשרות של גרירת משכנתא ניתנת במקרים מסוימים וכפופה כמובן לאישור הגוף אשר ממנו נלקחה המשכנתא.

כיצד התהליך מתבצע בפועל?

במאמר אני מפרט על הנושא הנושא ונותן מספר טיפים חשובים אשר יעזרו לכם לבצע את ההליך על הצד הטוב ביותר.

מה הסיבה אשר גורמת לבצע גרירת משכנתא?

קיים נכס בבעלותכם, אני יוצא מתוך נקודת הנחה שאתם משלמים עליו משכנתא. מה קורה כשרוצים למכור את הנכס ולרכוש נכס אחר? אפשרות אחת הינה לגרור את המשכנתא הקיימת ולהמשיך לשלם על הנכס החדש עם אותה המשכנתא באותם התנאים. אפשרות שנייה היא לסלק את המשכנתא הקיימת על הבית הישן באמצעות כספי המכירה ולקיחת משכנתא חדשה על הנכס החדש .

מתי מתאפשר לבצע גרירת משכנתא?

עמלת פירעון מוקדם גבוה במיוחד אשר לא מטיבה עם הלווים וכתוצאה מכך לא משתלם לשלם אותה .

בעקבות רגולציות (הגבלות) של בנק ישראל על מסלולי המשכנתאות בשנים האחרונות נוצר מצב שמסלולים אשר ניתנו בעבר ונכון לימים אלה אינם קיימים יגרמו לאנשים לשקול בכובד ראש הישארות עם המשכנתא הישנה . תנאי שוק משתנים לא לטובה , מכוון שחל שינוי לרעה ביחס לזמן שבו נלקחה המשכנתא הראשונה סיכוי סביר ואף גדול שאופציית הגרירה חייבת להילקח בחשבון .

מה הסיבות שהבנק לא יאשר גרירת משכנתא?

לא תמיד הבנק מאפשר לבצע גרירת משכנתא,  במידה והבנק מסרב עליו לספק סיבה והסבר מנומקים והגיוניים.

הסיבות שהבנק יכול לסרב גרירת משכנתא :

מיקום הנכס החדש

שווי הנכס החדש

איכות הבטוחה (איכות הנכס החדש ביחס לקיים )

הרעה במצב הכלכלי של מבקשי הגרירה שמשפיע על ההכנסות

קיבלתם הלוואת זכאות עקב מיקום הנכס וכעת אתם מעוניינים לעבור לנכס במיקום בו לא קיימת ההטבה (זכאות מותנת).

הבנק לא מאשר גרירת משכנתא, מה עושים ?

בנק ישראל הרגולטור הראשי מחמיר מאוד עם השנים בכל נושא הדיור ומשכנתאות. הבנקים כפופים לרגולציה של בנק ישראל ומצד שני הגופים החוץ בנקאים אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל ואף ניתן לומר שהם יותר " קלים" בנושא . נכון לשנת 2022 חברות ענק נכנסו לתחום המשכנתאות והכניסו מוצרים פיננסים במסלולים וריביות אשר לא פחות אטרקטיביים מהבנקים השונים .כמובן שפרופיל הפיננסי של הלקוח יש משקל כבד לתנאים שיוכל לקבל הלקוח מחברות החוץ בנקאי .

מה נדרש לקחת בחשבון?

לבנק ישנם שיקולים שעלולים להשפיע על ההחלטה האם לאפשר גרירת משכנתא, לכן אני ממליץ לברר כבר בתחילת הדרך האם התהליך אפשרי עבורכם. במידה וניתן לבצע גרירת משכנתא יש לשים בעדיפות עליונה וראשונה ביצוע של ניתוח מעמיק על המשכנתא הקיימת  ולהבין כיצד היא מתנהגת ביחס למשכנתאות שניתן לקבל היום . ניתן לבצע גרירה מלאה ללא תוספת, גרירה מלאה + תוספת או גרירה חלקית.

האם נכון כלכלית לבצע גרירת משכנתא?

אין תשובה חד משמעית לשאלה האם גרירת משכנתא היא דבר כלכלי. בסופו של יום או בתחום שלנו בסופו של תיק זה תלוי סיטואציה אשר לוקחת בחשבון המון משתנים ונדרש לבצע ניתוח כלכלי מעמיק של כל לקוח כתלות בעסקה, משכנתא ישנה לעומת משכנתא חדשה ועוד… גרירת משכנתא יכולה להיות פתרון אופטימלי בחלק מהמקרים, יחד עם זאת  אם ההליך מבוצע לא בצורה מקצועית עם איש מקצוע אשר מבצע תכנון פיננסי מעמיק, ובוחן את כל האפשרויות, בחירה לא נכונה יכולה לגרור הפסד של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעסקאות סטנדרטיות .

למה לקחת לווי של יועץ משכנתאות ?

במידה ואתם לא מכירים את תחום המשכנתאות בצורה רחבה ועמוקה, לרוב ב-99% מהמקרים התייעצות עם איש מקצוע היא חובה שלכם כלפי הכסף שלכם. כאשר מתעסקים במשכנתאות והלוואות, תכנון פיננסי היינו בגדר חובה. במידה ואתם החלטתם לא לעבוד עם יועץ משכנתאות פרטי, אני ממליץ לפנות זמן (הרבה זמן)! להשקיע וללמוד על מנת להגיע לרמה של יועץ וזה כדי שלא תחפרו לעצמכם בור כלכלי שלצאת ממנו יהיה לכם מאוד קשה ואף יקר!!!