גרירת משכנתא כשמה כן היא, גרירת המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר, בפשטות המשכנתא שלנו ממשיכה אתנו לנכס החדש ללא פירעון המשכנתא וללא שינוי תנאי המשכנתא(ריביות, משך תקופה וההחזר החודשי נותר זהה). השינוי שלנו הוא בהחלפת הנכנס המשועבד מהנכס הישן לנכס החדש .
האם כדאי לבצע גרירת משכנתא?
- במידה והתנאים שלנו במשכנתא הנוכחית טובים מהתנאים אשר קיימים היום בשוק המשכנתאות .
- אם במהלך השנים חלה ירידה בהכנסות שלנו, בעקבות כך יכול להיווצר מצב של סירוב משכנתא חדשה בגלל יחס החזר (משכורות נטו פחות הלוואות ).
לאן גוררים ?
- אם עדיין לא רכשנו נכס חדש אבל מכרנו את הנכס הישן – גוררים את המשכנתא מהנכס הישן לערבות בנקאית. אנחנו ממשיכים לשלם את המשכנתא חודש בחודשו אף על פי שאין לנו נכס כרגע , ברגע שנמצא את הנכס שאנחנו רוצים, נוציא את הכסף מערבות הבנקאית ונעביר אותו לנכס החדש .
- רכשנו את הנכס החדש יופי, פשוט מבצעים גרירה של המשכנתא לנכס החדש.
בעיות נפוצות בגרירת משכנתא
- החזר חודשי גבוה- לרוב אנחנו צריכים לקחת תוספת למשכנתא מלבד המשכנתא אשר אנחנו גוררים , כתוצאה מכך ההחזרים החודשיים יעלו מכיוון שהבנק מתייחס לכל משכנתא בנפרד, זה אומר שלא נוכל לבצע איחוד בין המשכנתאות ולפרוס את 2 המשכנתאות לתקופות זהות וארוכות יותר וכך להוריד את ההחזר החודשי.
- חוסר יכולת לנהל משא ומתן מול הבנק– כפי שציינתי, לרוב בגרירת המשכנתא אנחנו גוררים לנכס יקר יותר מהנכס שמכרנו, לכן אנחנו צריכים לקחת משכנתא נוספת בנוסף למשכנתא הנגררת על מנת להשלים את רכישת הנכס החדש , כתוצאה מכך נותרת לנו אפשרות אחת שהיא קבלת משכנתא נוספת באותו הבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית שלנו (לא ניתן לשעבד נכס ע"י 2 בנקים מלבד הל"מ ). כפי שאתם מבינים הבנק יודע זאת וכמובן מנצל את זה ולכן לא ימהר להציע לנו תנאים שיכלנו לקבל בלקיחת משכנתא חדשה על כל הסכום מבנק אחר. כתוצאה מגרירת משכנתא + תוספת משכנתא יכול להיווצר מצב שהמשכנתא אותה אנחנו גוררים היא בתנאים מצוינים, אבל יחד עם זאת המשכנתא החדשה שנקבל היא בתנאים גרועים. בעקבות כך אני תמיד ממליץ להשוות בין המשכנתא הנגררת+ המשכנתא החדשה אל מול משכנתא חדשה על כל הסכום הנחוץ בבנק אחר.
- סירוב הבנק לגרירה- אם הנכס שאליו אנחנו גוררים את המשכנתא זול מהנכס הקיים הבנק יכול לדחות את הבקשה בעקובות יחס של % מימון על הנכס החדש וסוג הבטוחה (נכס חדש ) אינו מטיב עם הבנק .
לסיכום
טרם ביצוע גרירת משכנתא חשוב לחקור לעומק את כל הפרמטרים של כדאיות הגרירה, סדר הפעולות המומלץ בקבלת החלטה לגרירת משכנתא :
- בדיקה מעמיקה של התנאים במשכנתא הנוכחית וקבלת החלטה האם היא טובה ורלוונטית לתקופת הגרירה (בדיוק כפי שעושים בבדיקת מחזור ).
- קבלת הצעה למשכנתא שנייה(תוספת) מהבנק שבו קיימת המשכנתא שלנו.
- קבלת הצעה למשכנתא חדשה לגמרי מבנק אחר על כל הסכום אשר נדרש לטובת הרכישה של הנכס החדש .
- השוואה בין גרירת משכנתא+ תוספת משכנתא אל מול ההצעה שקיבלנו על משכנתא חדשה מבנק אחר .
מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע על מנת לעשות סדר בנתונים וקבלת אינפורמציה אמתית ובדיקה לעומק האם גרירת המשכנתא היא הפתרון הנכון.