כל מה שצריך לדעת – משכנתא למשפרי דיור

שווי הנדל"ן עלה בשנה האחרונה בצורה חדה מעל ל-20% . שנים רבות שאנחנו נמצאים בעלייה מתמדת (אקספוננצייאלית), אבל מה שמתרחש השנה- השוק פשוט רותח והמחירים זינקו בצורה לא פרופורציונאלית לשווי שוק האמתי שלהם . זוגות צעירים- משפרי דיור שרוצים לרכוש נכס, מוצאים את עצמם בנקודה בה התחילו לפני מספר שנים לחסוך כסף לדירה כשההון העצמי שהיה להם לא הספיק לרכישת דירה חדשה או לחלופין לשפר דיור ע"י שדרוג הדירה הקיימת . כעת לאחר שהצליחו לחסוך סכום, שוב הם מוצאים שההון העצמי שחסכו לא מספיק לרכישת נכס. כמובן שיש היצע של נכסים בשוק שניתן לרכוש במחירים נמוכים, אך לא תמיד זה מתאים ממספר סיבות :

1. גאוגרפית
2. גודל הנכס
3. מטרה
4. נגישות
5. עלות מול תועלת

זוג המעוניין לרכוש נכס למגורים, אשר מתאים לנתונים האישיים שלהם באזור מסוים אשר מועדף עליהם, מבין ששוב המטרה הפכה להיות לבלתי אפשרית.

הטלוויזיה, המדיה החברתית (פייסבוק, אינסטגרם, טיקטוק ועוד…) מציגים לנו את הקושי אשר ההולך וגובר של זוגות צעירים וגם כאלו שכבר לא כל כך צעירים בענייני הדיור: בהיצע הדירות הקטן לעומת הביקוש אשר הולך וגובר , בהתעכבויות של היתרי בנייה- קשר ישיר גם להתנהלות של מנהל מקרקעי ישראל  , בירוקרטיה של בנק ישראל בתחום המשכנתה ועוד.

אני רוצה להתמקד בזוגות ובמשפחות אשר מעוניינים לרכוש נכס ולגור בו או לחלופין להשכירו ולשכור נכס אחר במקומו מתאים יותר. הדילמות העיקריות העומדות כיום בפני זוגות צעירים ומשפרי דיור באות לידי ביטוי בשלושה פרמטרים:

1.  הון עצמי גבוה יותר:

כפי שהזכרתי בהתחלה, בעקבות העלייה המטאורית של מחירי הנדל"ן, נדרש הון עצמי גבוה יותר להיתכנות העסקה. לדוגמא זוג הצליח לחסוך לטובת הון עצמי סכום של 400 אלף שקלים, הזוג יכול(תלוי פרמטרים נוספים אשר נבדקים ) לקבל תוספת להון העצמי של משכנתה בגובה של עד 1.2 מיליון ₪ ולקנות נכס בגובה מקסימלי של 1.6 מיליון ₪ . כיום, אותו נכס ספג את העלייה של 25%+- בשווי החדש שלו ומחירו עלה ל-2.0 מ' ₪ .

אותו זוג שעד לפני שנה נדרש היה להגיע עם הון עצמי של 400 אלף ₪, נדרש עכשיו להגיע עם הון עצמי של 500 אלף ₪ (100 אלף ₪ יותר ) כדי לעמוד בקריטריון הסף שעומד על מינימום 25% הון עצמי. ואני לא מדבר על ההחזר משכנתא שקפץ תוך שנה ממשכנתא של 1.2 מ' ₪ למשכנתא של 1.5 מ' ₪ !

כמובן כמו כל דבר בחיים גם בתחום המשכנתאות קיימים פתרונות מימון המאפשרים תוספת כזו, בין אם חוץ בנקאי במימון של 80% משווי הנכס, השלמה חוץ בנקאית של עוד 10% ל-75% שמקבלים מהבנק ובין אם הלוואה על חשבון קרן השתלמות או פנסיה.

חשוב לי לציין ואת זה חשוב שתפנימו כל הלוואה שתיקחו כתוספת למשכנתא פוגעת בכושר ההחזר ובסופו של דבר יכול לסכן את האישור לקבלת המשכנתא.

2. הגדלת ההחזר החודשי על המשכנתא (הגדלת יחס החזר):

הזוג יכול להיות במצב שהוא אינו תכננן ואינו לקח בחשבון את ההחזר החודשי על המשכנתא שקופץ בכמה מאות ואף אלפי שקלים .

לדוגמא: החזר חודשי ממוצע עבור משכנתה בגובה 1.2 מיליון יהיה 6,000 ₪ ש"ח.

ברגע שהזוג נאלץ לרכוש את הנכס במחיר גבוה יותר של 2.0 מיליון כאשר גובה המשכנתא קפץ מ-1.2 מ' ₪ ל-1.5 מ' ₪ ההחזר החודשי קפץ ל-7,500 ₪ קרוב ל-1500 ₪ כל חודש  . תוספת כזאת להחזר החודשי של המשכנתא יכול בוודאות מלאה לגרום להפלת העסקה כתוצאה מכך ש לזוג אין הכנסה פנויה מספקת!

כמו שהסברתי והבנתם בסעיף הקודם, לכל דבר בחיים יש פתרון וגם כאן יש מספר פתרונות כאשר אחד מהם והמרכזי ביותר הוא להכניס ערבים משלמים למשכנתא כדי לממש את הרכישה, הבעיה היא לא כל זוג יצליח להביא ערבים שיסכימו להיות ערבים ו לא כל זוג מתאים להיות ערב משלם על פי הקריטריונים של בנק ישראל.

מה זה ערב טוב?

• משפחה-דרגה ראשונה
• נתוני חיווי אשראי תקינים – לקוח אשראי טוב
• בעל כושר החזר של 20% מההחזר החודשי
• הרצון להיות ערב- לא פשוט למצוא .

3. שווי שוק VS מחיר שמאות:

כתוצאה מעליית הערך של הנדל"ן אנשים מעוניינים למכור את הנכס שבבעלותם במחיר גבוה יותר וזה כי :

• מותר להם וכנראה יש אנשים שמוכנים לשלם.
• הנכס העתידי כנראה שערכו ימשיך לעלות והרצון הוא לשמור על פער שוויוני לאורך התהליך.

הערכת שמאי לא תואמת את מכיר המכירה, מה עושים ?

פשוט מאוד, הבנק מתייחס למחיר הנמוך מבין הערכת שמאי/חוזה מכירה . שמאי מעריך גבוה ממחיר מכירה- הבנק ילך על פי חוזה , שמאי מעריך נמוך ממחיר מכירה – הבנק ילך על פי הערכת שמאי . במידה ו השמאי יעריך את הנכס במחיר אשר נמוך מחוזה המכירה, הרוכשים יצטרכו להוסיף עוד כסף מכיסם להשלמת העסקה, דבר אשר יכול להפיל את העסקה.

4. מדד תשומות הבנייה

רוכשים אשר מעוניינים לקנות נכס מקבלן או במסגרת התוכנית מחיר למשתכן/ מטרה חייבים לקחת בחשבון את מדד תשומות הבנייה שלו יש השפעה ישירה על העלות הסופית של הרכישה (תשלום על המדד נכון לכתיבת הפוסט אינו יכול להגיע מכספי המשכנתא).

לדוגמה: עלות 1.0 מ' ₪ אשר צמודים למדד, המדד עלה במהלך השנה ב-5%, החוב החדש יהיה 1.050 מ' ₪ (תוספת של 50 אלף ₪ לעלות הדירה ).

שורה תחתונה

1. מציאת התקציב הנכון לרכישת הנכס אשר מתאים לכם ברמה האישית והפיננסית
   המלצות.
2. תכנון ההחזר החודשי בצורה מעמיקה ויסודית תוך התחשבות במספר פרמטרים :  
3. סטטוס משפחתי(מספר ילדים, גילאי הילדים) כידוע זוגות צעירים נמצאים במעמסה כלכלית לא פשוטה בשלב הצעיר של ההורות.
4. תכנון טווח קצר וארוך (האם נמכור את הדירה בשנים הקרובות ) במידה ונתכנן נכון , נדע לבנות משכנתא אשר מתאימה לסוג העסקה .
5. גידור סיכונים- נצטרך לגדר סיכונים ע"י הסתכלות על מצבי קיצון שעתידים להגיע כגון : פיטורים של אחד מבני הזוג, ירידה בהכנסות, עליית ריביות קיצונית (כפי שהתרחש בחציון השני של 2022 ), כל התרחישים האלה חייבים להילקח בחשבון .
6. שמאות מוקדמות- אני תמיד ממליץ על שמאות מוקדמת, בטח שמדובר על עסקאות בהם % המימון הוא מקסימלי .

השאלה הגדולה – האם זה הזמן לעשות מהלכים ? האם מחירי הדירות יעלו, ירדו או יתייצבו ?

מהסתכלות מלמעלה על מחירי הנדל"ן ניתן לראות מגמה מובהקת וברורה, מחירי הנדל"ן לאורך זמן עולים ובגדול, יכולה להיות האטה, עצירה ואף ירידה קטנה אבל לאורך זמן הם ממשיכים לטפס, כאשר אחד הגורמים המרכזיים לכך הם הפער בין הביקוש להיצע (ביקוש מנצח בגדול) וכמובן חסמים בירוקרטים אשר מקשים כתוצאה מאי יציבות ממשלתית שנים ארוכות .

מסקנה :

במידה ויש לכם את ההון העצמי לעסקה, יש לכם יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא, ואתם מלווים ע"י יועץ משכנתאות מקצועי שיבנה לכם משכנתא אשר מתאימה ונכונה לתקופה הנוכחית וכמובן בונה משכנתא שמתאימה לכם ולא לבנק אני כן ממליץ על רכישת הנכס. אך לא בכל מחיר ורק עם תוכנת מסודרת .

טום כסה- משכנתאות ופיננסים

מהנדס תעשייה וניהול- יועץ משכנתאות- מומחה לגיוס אשראי לעסקים