זה הזמן שלכם לבדוק האם גם אתם שותפים ל- 95% מהאנשים אשר משלמים לבנקים עשרות עד מאות אלפי שקלים ויכולים להימנע מהסיטואציה הביזרית הזאת החל מהיום וכבר ממחר לדאוג לעתידכם הכלכלי.
לקנות מבלי לבדוק את מחירי השוק :
רגע לפני שאתם רצים לחתום על חוזה לטובת דירת חלומכם, בדקו האם הדירה שווה את המחיר המבוקש, היום הנתונים נגשים לבדיקה וניתן לצפות באתרים כגון : יד 2, מדלן, נדלן ועוד.
תזכרו שגובה המשכנתא שתקבלו מהבנק תלויה בהערכת שמאי, במידה והשמאי מעריך את מחיר הדירה במחיר שונה וקטן ממחיר רכישה, על הזוג להשלים הון עצמי נוסף מהבית, דבר אשר יכלול להוות נטל כלכלי עצום על משפחה אשר מנצלת את כל גובה המימון אשר ניתן לה ע"י הבנק, בנוסף לכך גובה המשכנתא אשר תילקח היא ביחס ישיר לחוזה קנייה, בדיקה לא מיטבית תוביל ללקיחת משכנתא גדולה ממשכנתא שהייתה נלקחת לפי מחיר שוק .
אי לקיחה בחשבון הוצאות נלוות בתהליך הרכישה:
תהליך קניית הדירה אינו מסתיים בהבאת הון עצמי + לקיחת משכנתא, אחרי קבלת המשכנתא לקניית דירה מצטרפות הוצאות נלוות אשר נדרש לקחת בחשבון ולתכנן בהתאם :
תיווך- 2%-1% + מע"מ מסך הרכישה.
עו"ד- 0.5%+ מע"מ מסך הרכישה.
שמאות- 450-1500 ₪ נגזר משווי הנכס.
רישום ברשם משכונות + דוח עיון 190-250 ₪ .
אגרות רישום משכנתא/הערת אזהרה + נסח טאבו מקורי 120-250 ₪ .
ייפוי כוח נוטריוני 190-290 ₪ .
מס רכישה- דירה ראשונה קיים פטור עד 1,744,505 ₪ מעל סכום זה קיימות מדרגות מס בהתאם לגובה הרכישה, דירה להשקעה 5% מהשקל הראשון .
פתיחת תיק משכנתא בבנק- 0.25% מסכום המשכנתא .
נלווים: חשמל/מים/גז/אינטרנט/תאורה ושיפוצים – עשרות אלפי שקלים ₪ .
לקיחת משכנתא מהבנק שלכם:
באופן טבעי אנחנו לרוב הולכים למוכר והידוע, בלקיחת משכנתא טעות זו יכולה להיות קריטית עבורכם ועבור המשפחה שלכם.
יש לנו מספר רב של בנקים אשר מעוניינים בכם בתמורה לכך שישעבדו אתכם למספר רב של שנים ולכן יש לנצל את התחרות הענקית שיש בשוק המשכנתאות, תזכרו שהבנק רוצה אתכם לא פחות מהרצון שלכם בו והכסף שנותן בנק X זהה לחלוטין לכסף שנותן בנק Y.
השוואה בין משכנתא שמקבל X לעומת משכנתא שמקבל Y :
אנחנו כבני אדם רציונליים, מאוד אוהבים להקשיב ולהתייעץ עם סביבתנו הקרובה: אח, אחות, הורים, חברים, שכנים ועוד….
משכנתא היא כמו חליפה אשר נתפרת בהתאמה אישית לכל לקוח, בהתאם לנתונים הפיננסיים של הלקוח ולכן משכנתא אשר מקבל X תפורה למידותיו ושונה ממשכנתא אשר מקבל Y .
נדרש מאתנו להשוות בין תפוחים לתפוחים ולא בין תפוחים לאגסים כי להם מחיר שונה .
ההשוואה האמתית היא על התמהיל הסופי שנתפר כמו חליפה ללקוח בין הצעות הבנקים שהתקבלו לטובת אותו לקוח.
להסתכל רק על הריביות כמדד למשכנתא טובה :
אחת הטעויות הנפוצות הינה להסתכל על הריבית שקיבלנו לטובת לקיחת משכנתא,
משכנתא טובה היא משכנתא אשר נתפרה לצרכיו הפיננסים של הלקוח וכוללת בתוכה:
התייחסות להחזר החודשי, מסלולי יציאה, עוגנים, פיזור סיכונים וריביות.
ולכן התמהיל הנבחר למידותיו של הלקוח הוא מה שיקבע האם המשכנתא טובה או לא טובה עבור הלקוח.
תזכרו, מה שטוב לחברים שלכם לא בטוח שטוב לכם!
מחזור פנימי (לא לבדוק אצל מתחרים):
כחלק מניהול הסיכונים שלנו, יש לבדוק כל מספר שנים את תנאי המשכנתא שלנו ביחס לתנאים העדכניים אשר קיימים בשוק.
אחת הטעויות הנפוצות היא מחזור משכנתא בבנק שלקחתם ממנו את המשכנתא מבלי לנצל את התחרות החופשית שיש לנו בשוק המשכנתאות וביצוע סקר שוק מול הבנקים השונים .
ככלל לבנק שלכם אין אינטרס למחזר לכם את המשכנתא.
תחשבו שבזמנו הוא מכר לכם כסף יקר והיום אתה מבקש ממנו למכור לכם את הכסף בזול, עכשיו אתם מבינים למה הוא לא מתלהב .
אבל בסוף הוא יעדיף למכור לכם את הכסף בזול מאשר לאבד את הכסף שלכם שתיקחו מבנק אחר ולכן חשוב מאוד לבצע סקר שוק .
תהליך מחזור נכון, יחסוך לכם כסף רב אשר יכול להגיע עד מאות אלפי שקלים !
להשתמש ביועצי הבנק בבניית המשכנתא שלכם :
בנק מתקיים ממכירת כסף לכלל הציבור, האינטרס של הבנק הוא למקסם את רווחיו ע"י מכירת כסף ולכן האינטרס של הבנק הוא לבנות לכם את התמהיל אשר הכי רווחי לאינטרסים שלו, פחות מעניין אותו אתם הלווים ולכן היועץ מתאם הבנק הוא בעצם סוכן של הבנק אשר מקבל משכורת מהבנק ולכן מייצג את האינטרס של הבנק ומה שעומד לנגד עינו היינו היעד שהגדיר לו הבנק.
תמהיל המשכנתא- נציג הבנק בונה את התמהיל אשר רווחי לבנק, אין לו את הזמן להשקיע בכם ולנתח את היכולות הפיננסיות שלכם ולכן ב-99% מהמקרים, הבנק מוכר לנו תמהיל שאינו מתאים ליכולות הפיננסיות של הלקוח אבל ללא ספק מתאים לצרכיו של הבנק.
חברים, הטעויות שהצגתי כאן הן קריטיות והן נועדו לעזור לכם בכל שלב ובכל סיטואציה שאתם נמצאים מול הבנקים !
במשכנתאות אשר מתחילות במאות אלפי שקלים ומגיעות למילוני שקלים, כל דבר קטן יכול לחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, זמן, בירוקרטיה וכאבי ראש.
תנו לי ללוות אתכם בתהליך ולדאוג שתקבלו את הטוב ביותר עבורכם ולאפשר לכם להיות רגועים, שלווים ובראש שקט .