כמה משכנתא אפשר לקבל – הון עצמי למשכנתא
אין מי שחלום הדירה פוסח עליו, בוודאי לא בישראל שבה בעלות על דירה נחשבת כמעט להכרח, ובכל מקרה לנכס החשוב ביותר שמחזיקים אדם ומשפחה. ואולם, הדרך לרכישת דירה כרוכה במספר אתגרים, ולעיתים אף מכשולים, אשר הגדול שבהם הוא כמובן העלויות. אכן, מחירי הדיור הגבוהים בישראל, המצטרפים אל הריביות המאמירות בשנתיים האחרונות, הופכים את רכישת הדירה למאתגרת מאי פעם.
אין פלא איפה שהשאלה הראשונה, עימה מתמודדים זוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה, היא כמה משכנתא אפשר לקבל. או מהצד השני של המטבע: כמה הון עצמי צריך למשכנתא. מובן שלשאלות האלו אין תשובה אחת ויחידה. גובה המשכנתא וההון העצמי הדרוש תלויים בראש ובראשונה במחיר הדירה שאותה מעוניינים לרכוש, ולכך מצטרפים היבטים נוספים כגון שיעור המשכנתא שיאושר על ידי הבנק, זכאויות המגיעות לרוכשים, ועוד.
אז כמה תוכלו לקבל מהבנק?
בתור התחלה, הבנקים יכולים להעניק לכם עד 75% משכנתא מתוך ערך הנכס. זאת, בהנחה שמדובר בדירה ולא בבית פרטי שאתם מתכוונים לבנות, כי במקרה הזה המימון נמוך יותר ומתחלק בין רכישת השטח והבנייה עצמה. אז אם אתם מתכוונים למשל לקנות דירה ששוויה עומד על 2 מיליון ₪, תצטרכו להעמיד הון עצמי של 25%, כלומר להביא מהבית 500 אלף ₪. את שאר ה- 1.5 מיליון שקלים תקבלו מהבנק.
נשמע טוב? לא כל כך מהר…
קודם כל, כי גם חצי מיליון שקלים זה לא מעט. ודבר שני, אין ביטחון שבאמת יאשרו לכם את שיעור המשכנתא המרבי. הבנק חייב לפעול על פי הנחיות בנק ישראל, האומרות שההכנסה החודשית שלכם צריכה להיות גבוהה פי 3 מסכום ההחזר. לשם כך הבנק יעיין במסמכים שונים שתציגו, המעידים על הכנסות התא המשפחתי, ולכל היותר תוכלו לבחור החזרים חודשיים של עד 40% מסך ההכנסות.
זו לא רק שאלה של המקסימום שאפשר לקבל, אלא כמה אפשר לקחת בהתאם להכנסות של התא המשפחתי. למשל, ייתכן שבפריסה ל- 20 שנה תוכלו לקבל על דירה של 2 מיליון ₪ רק 65% מימון עקב ההכנסות שלכם, מה שאומר 1.3 מיליון ₪ משכנתא. במצב הזה תצטרכו להביא הון עצמי למשכנתא של עוד 200 אלף ₪, כלומר 700 אלף ₪ בסך הכל. כדי להשיג את המימון המלא, קיימת אפשרות לפרוס את התשלומים על פני תקופה ממושכת יותר, למשל של 25 שנה, מה שיאפשר לכם לקבל את מלוא המימון תוך הפחתת ההחזרים החודשיים לרמה שהבנק מסכים לה. עם זאת, ראוי לזכור שככל שהתקופה ממושכת יותר גם מחזירים יותר לבנק בסיכום הכללי.
מלבד ההכנסות שלכם, הבנק בוחן עוד מספר פרמטרים כלכליים, כמו היסטוריה בנקאית (הלוואות, החזרות של צ'קים, הליכי הוצאה לפועל), הכנסה חודשית קבועה שנכנסת לעו"ש, ועוד. לאור הבדיקה הזו, ייתכן שהבנק יתרשם כי מצבכם הכלכלי לא מאפשר לעמוד בהחזרים החודשיים המבוקשים, אפילו בפריסה ממושכת מאוד, ותצטרכו להסתפק בפחות.
אפשרויות להגדלת המשכנתא והקטנת ההון העצמי
הבשורות הטובות הן שיש מספר אפשרויות להגדלה של שיעור המשכנתא שמקבלים, ומכאן להקטנת ההון העצמי. דוגמא טובה לכך היא המסלולים השונים של תוכנית מחיר למשתכן. בתור התחלה, הדירות מוצעות במחירים נמוכים ממחירי השוק, כך שתוכלו לקנות דירה שעונה לצרכים ולחלומות עם הלוואה יותר קטנה, ולכן גם עם פחות הון עצמי.
לא פחות חשוב, בתוכנית מחיר למשתכן ניתן לקבל מימון גבוה יותר מ- 75% לרכישת הדירה. איך זה עובד? בואו ניקח למשל את אותה הדירה שעולה בשוק 2 מיליון ₪, ונמכרת במסגרת תוכנית למשתכן ב- 1.7 מיליון ₪. על מנת לקבוע את גובה המשכנתא שתקבלו, הבנק שולח שמאי שמעריך את הדירה ב- 2 מיליון ₪. נכון, אתם קונים אותה ב- 1.7 מיליון בלבד אך ערכה בשוק שווה 2 מיליון, וזה מה שמעניין את הבנק. כעת מאשרים לכם משכנתא מקסימאלית של 75% מתוך 2 מיליון, כלומר של 1.5 מיליון ₪, וכך יוצא שההון העצמי שתצטרכו להביא הוא רק 200 אלף ₪. במילים אחרות, קיבלתם מימון של יותר מ- 88%.
עוד אופציה שחשוב להכיר היא זכאות למשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון, הניתנת על ידי מספר בנקים למשכנתאות בריבית קבועה צמודה למדד. אמנם היא לא תמיד עדיפה על המסלולים האחרים של המשכנתא, אבל גם איתה אפשר לקבל מימון גבוה יותר מהמקסימום. למעשה, באמצעות הלוואת זכאות אפשר להגיע אפילו למימון של 95% מערך הדירה. המשמעות היא שעבור דירה של 2 מיליון ₪ תוכלו לקבל, בתנאים אופטימאליים, מימון של 1.9 מיליון ₪, לכן תצטרכו להביא מהבית רק 100 אלף ₪. עם זאת, הדבר תלוי כמובן בשיקולי הבנק ובתנאים הפיננסיים שלכם.
לפני שלוקחים משכנתא – מקבלים ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי
במאמר הזה נסקרו רק חלק מהאפשרויות להגדלת המימון ולהקטנת ההון העצמי, וישנן אפשרויות, הקלות והטבות נוספות שחשוב להכיר. בנוסף, נטילת משכנתא היא צעד שיש לו מורכבויות פיננסיות רבות נוספות, ולכן חיוני להתייעץ ולקבל ליווי מבעל מקצוע הבקיא בתחום. לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ייעוץ משכנתאות וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.