אני רוצה להתחיל במשפט הבא:
"תמהיל המשכנתא הוא הדבר החשוב ביותר במשכנתא שלנו ולא כפי שנהוג לחשוב הריבית"
בעבר, לפני מספר שנים לקחו משכנתא במסלול אחד, היום ובצדק לאור מקרי העבר – לוקחים משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים אשר שונים אחד מהשני וכך מייצרים גידור סיכונים בזהה לשוק ההון "לא שמים את כל הביצים בסל אחד " . ע"י גידור הסיכונים המשכנתא תהיה מסוכנת פחות, מפוזרת יותר, מתוכננת ומתאמת לצרכים הפיננסים שלכם .
מה זה תמהיל אופטימלי ?
תמהיל משכנתא אופטימלי היינו שילוב של מספר מסלולי משכנתאות שביחד מרכיבים הלוואה אחת אשר נקראת משכנתא. כל מסלול הוא עצמאי ואינו תלוי במסלול אחר כאשר שילוב של המסלולים בהתאמה אישית ליכולת הפיננסית שלכם יוכיח את עצמו כבחירה אופטימלית עבורכם.
תמהיל אשר בנוי טוב, יגרום למשכנתא שלנו להיות טובה ומצד שני תמהיל לא טוב אשר נבנה בצורה לא איכותית ומותאמת לצרכים הפיננסים שלכם, יכול להוות בעיה פיננסית רצינית גם אם נראה לנו שקיבלנו ריביות טובות .
מה זה גידור סיכונים ?
אנחנו חיים בסביבה כלכלית דינמית אשר משתנה מיום ליום ולכן קשה מאד לחזות מראש את המצב הפיננסי שעתיד להיות בכלכלה העולמית ועד לרמה הפיננסית האישית שלכם הצפויה בשנים הבאות.
המטרה העיקרית של תמהיל משכנתא היא גידור סיכונים , ככלל במשכנתא תמיד יש סיכונים , אבל באמצעות בניית תמהיל נכון אשר מותאם אישית ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי.
בבניית תמהיל משכנתא, חשוב מאוד לגדר סיכונים ואנחנו עושים זאת ע"י יצירת שילוב של מספר מסלולים שונים בתמהיל המשכנתא , כך נוכל להתמודד בצורה אופטימלית עם תסריטים פיננסיים שונים – הן ברמה האישית והן ברמת המשק.
אף על פי ששילוב של מספר מסלולים הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, הפיזור שנוצר מקטין את אי הוודאות ואנחנו מקבלים משכנתא ברורה ופחות תנודתית (אף על פי שתמיד קיים מרכיב של אי וודאות) חלוקת המשכנתא למסלולים שונים מייצרת לנו שליטה על ההחזרים החודשיים וההחזר הכולל בסוף התקופה . כתוצאה מכך היכולת שלנו לשלוט על המשכנתא שלנו גדלה.
דוגמה לגידור סיכונים (לצורך המחשה)
משכנתא כוללת על סך 1 מ' ₪ .
מסלולים(לצורך הדגמה) : פריים 30%, קל"צ 40%, מל"צ 30% .
נקודת פתיחה 01/2021 – הריבית על המסלול היא P (פריים=p=1.6 ) .
נקודת ביניים 01/2025 – פריים = P עלה ב-2% ועומד על 3.6% .
לדוגמה לקחנו מסלול פריים 30%, מסך המשכנתא שלנו . בזמנו המסלול היה מאוד אטרקטיבי ולכן ניצלנו את תנאי השוק הרלוונטיים לאותה התקופה . בעקבות השנים ומספר שינויים של בנק ישראל מסלול הפריים נעשה פחות ופחות אטרקטיבי בעקבות שנוי מדיניות והתמודדת עם אינפלציה חריגה .
כתוצאה מכך אנחנו חשופים לעלייה בהחזר החודשי של המשכנתא שלנו על מסלול אשר צמוד לפריים (30% ).
מכוון שלקחנו רק 30% מתמהיל המשכנתא לפי מסלול פריים, יגרם לנו נזק קטן אך הוא יהיה מינימלי ביותר ביחס לנזק שהיה קורה אם היינו מצמידים את כל המשכנתא שלנו סביב הפריים .
לא ניתן למצוא מסלול שיהיה רלוונטי תמיד!
אנחנו חיים בסביבה כלכלית דינמית אשר משתנה מיום ליום ולכן קשה מאד לחזות מראש את המצב הפיננסי שעתיד להיות בכלכלה העולמית ועד לרמה הפיננסית האישית שלכם הצפויה בשנים הבאות.
כאן בדיוק חוזר הנושא של גידור סיכונים אליו התייחסתי קודם לכן.
למה לא מעתיקים תמהיל?
כפי שפתחתי את הפוסט " תמהיל המשכנתא הוא הדבר החשוב ביותר במשכנתא שלנו " .אל תמהיל משכנתא צריכים להתייחס במלוא הרצינות, אחת הבעיות הגדולות בתמהיל משכנתא היא שאנשים פשוט מבצעים "copy-past" לתמהיל משכנתא שפגשו באיזה אתר אינטרנט/בלוג בפייסבוק וזאת מבלי לבצע לו התאמות פיננסיות אישיות.
התמהיל שכנראה נתקלתם בו ברשתות החברתיות או במקרה חבר טוב שלח לכם הוא תמהיל כללי מדי ורחב מדי בטח שעבור הלקוח הממוצע.
התמהיל שלכם חייב להיות אישי עבורכם, תמהיל שלכם מכיל את הצריכים שלכם ונותן תשובה הולמת אך ורק לנתונים הפיננסים שלכם ולכן הוא משתנה מאדם לאדם .