מה זה משכנתא הפוכה
בשנים האחרונות גובר העניין בקרב הציבור הישראלי במסלול שנקרא משכנתא הפוכה למבוגרים. מדובר במסלול הפועל באופן הפוך למשכנתא הרגילה, בו ניתן למשכן את הנכס שבבעלותכם לטובת הבנק, ולקבל סכום משמעותי שבו ניתן להשתמש למטרות מגוונות. במאמר הבא יוסבר מה זה משכנתא הפוכה, מי זכאי לקבל אותה, מהם התנאים, כמה ניתן לקבל, ומה ההבדל בין משכנתא הפוכה ובין משכנתא פנסיונית.
משכנתא הפוכה – איך זה עובד?
אם כן, במשכנתא הפוכה ניתן לקבל הלוואה בסכום משמעותי כנגד שיעבוד של נכס קיים השייך ללווים. מדובר לרוב בסכומים של מאות אלפי שקלים, אותם ניתן להוציא לכל מטרה כמו עזרה לילדים בלימודים, בחתונה, במחייה היומיומית, בהון עצמי לרכישת דירה משלהם (עם מספר סייגים), וכן לצרכים רפואיים, לשיפור איכות החיים בגיל מבוגר, לשיפוץ הדירה, לסגירת חובות, ועוד הרשימה ארוכה.
חשוב להדגיש כי הלווים, המשעבדים את הנכס לבנק, ממשיכים להחזיק בו כפי שהיה לפני כן ויכולים להשכירו, לשפצו וכמובן גם להתגורר בו. ואולם, סוגיה משמעותית שיש לתת עליה את הדעת, היא שאת סכום ההלוואה הגדול יהיה קשה להחזיר בתקופת החיים שנותרה, כאשר הלווים כבר נמצאים בפנסיה ואינם מביאים הכנסה מעבודה. לכן, ישנו סיכוי גבוה שמי שיצטרך להשיב את מרבית הכסף הוא היורשים, ואף את כל הכסף במידה והלווים בחרו במסלול ללא החזרים חודשיים.
ייתכן מאוד שלשם כך יצטרכו הילדים למכור את הדירה, או לקחת משכנתא עליה, כאשר המועד להחזר ההלוואה הוא שנה לאחר פטירת אחרון הלווים. מעבר לכך, את ההלוואה חייבים להחזיר אם הלווים עוברים להתגורר בדיור מוגן או כאשר הם מוכרים את הדירה.
יש לציין כי את הריבית ניתן לשלם במהלך התקופה, או לשלם ריבית וקרן, וכאמור קיימת גם האפשרות לא להחזיר כלום, אך המשמעות היא שייווצר אפקט ריבית דה ריבית וסכום ההחזר הסופי יהיה גבוה משמעותית.
מהם התנאים לקבלת משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה ניתן לקבל החל בגיל 60+, אם כי ישנם מקרים בהם ניתן לקבל את ההלוואה בגיל מעט צעיר יותר. כמו כן, את ההלוואה יכולים לקבל רק אנשים שבבעלותם נכס שאותו ניתן להעמיד כנגד ההלוואה, הרשום על שמם. שווי הנכס חייב להיות מעל לרף מינימאלי המשתנה בין הגורמים המלווים (בנקים מסחריים וחברות ביטוח), ונע בטווח שבין 500 אלף למיליון ₪.
מה שקובע את גובה ההלוואה שניתן לקבל הוא שלושה גורמים:
- שווי הנכס – בהתאם להערכת שמאי מטעם הבנק או חברת הביטוח.
- שיעור ההלוואה מתוך שווי הנכס – השיעור נע בין 15% ל- 50% משווי הנכס, ובכל מקרה לא ניתן לקבל מעל ל- 1.8 מיליון ₪.
- גילו של הלווה – ככל שהגיל מבוגר יותר ניתן לקבל שיעור גבוה יותר של הלוואה מתוך שווי הנכס. ניתן לראות טבלה באתר.
אם כן, קיימים עבור משכנתא הפוכה תנאים בסיסיים שצריך לעמוד בהם. ובנוסף לאמור לעיל, מי שרוצה לדעת איך מקבלים משכנתא הפוכה צריך לזכור שהבנק או חברת הביטוח יבדקו שאין על שם הלווים הלוואות גדולות שטרם כוסו. אם קיימות הלוואות גדולות הרי שסכום המשכנתא ההפוכה ישמש תחילה לסגירתן, והיתרה תיכנס לכיס. אמנם לא צריך להציג ערבויות, ביטחונות כלכליים או אפילו לקנות ביטוח חיים, אבל כן צריך להציג מסמכים רלוונטיים כמו אישור הוצאת רישום משכנתא וחיווי אשראי, אישור זכויות על הנכס, ומסמך חתום על ידי הילדים של הלווים, המצהירים כי הם מודעים להלוואה זו כנגד הנכס.
משכנתא הפוכה – לקחת או לא לקחת?
אז האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה? לשאלה הזו אין תשובה אחת שנכונה לכל מקרה. למשכנתא הפוכה יש יתרונות כמו קבלת סכום כספי גבוה וזמין לכל שימוש, אפשרות להימנע מהחזרים חודשיים (בהתאם למסלול הנבחר), והמשך מגורים בדירה. כמו כן, משכנתא הפוכה אינה מוגבלת בזמן וניתן לפרוע אותה בכל עת בלי קנסות.
עם זאת, צריך גם לדעת מהם חסרונות משכנתא הפוכה. כאמור, סוגיה עיקרית היא שהנכס שאמור לעבור לילדי הילדים עלול להימכר בעתיד כדי להחזיר את ההלוואה. נקודה נוספת היא שבסופו של יום יהיה צורך להחזיר סכום גבוה מזה שהתקבל בהלוואה, עקב הריביות וההצמדה למדד, ובוודאי עקב אפקט הריבית דה ריבית אם בוחרים מסלול ללא החזרים. יש לציין כי הריביות במשכנתא הפוכה אמנם נמוכות לרוב מאשר בהלוואות רגילות, אך גבוהות יותר מאשר במשכנתאות רגילות, וכדאי גם לזכור את עמלת פתיחת התיק הגבוהה יחסית בבנק.
בנוסף, למרות שניתן לקבל סכומים יפים בהלוואה זו, הם לא תמיד גבוהים במיוחד. על פי רוב מדובר בכמה מאות אלפי שקלים, שאינם מספיקים בהכרח למשימות גדולות כמו השלמת ההון העצמי לילדים ברכישת דירה משל עצמם.
לכן, את נטילת ההלוואה הזו צריך לעשות בעיניים פקוחות, תוך השוואה לאפשרויות מימון אחרות שקיימות בשוק, ותוך שיתוף של הילדים בהחלטה על המהלך. כמובן, חשוב מאוד גם לבחון את האפשרויות, המסלולים, ההשלכות, הריביות והמשמעויות באמצעות יועץ משכנתאות מנוסה.
מה ההבדל משכנתא הפוכה ומשכנתא פנסיונית?
לעיתים משכנתא הפוכה מכונה גם משכנתא לפנסיונרים, או משכנתא פנסיונית, ויש בכך מן הצדק כי משכנתא פנסיונית היא אחד המסלולים של משכנתא הפוכה. גם כאן מדובר בהלוואה המתקבלת כנגד שעבוד נכס קיים, ובכספים ניתן להשתמש לכל מטרה. יחד עם זאת, בעוד שבמסלול הרגיל מקבלים סכום גדול חד פעמי, במסלול הפנסיוני מקבלים מעין קצבה חודשית בסכום קבוע, המשמש לכל מטרה ובדגש על שיפור איכות החיים.
ניתן גם לבחור במסלול של קצבה גמישה, שבו יש תקרה חודשית שעד אליה ניתן למשוך בכל חודש, באמצעות כרטיס חיוב ייעודי. מעל לסכום התקרה לא ניתן למשוך, ואם מושכים פחות הרי שהיתרה ממשיכה אל החודש הבא. כך הולך ונצבר הסכום עד שמגיעים אל סוף השנה האזרחית, אז הצבירה מתאפסת. ראוי לציין כי המעוניינים יכולים לבחור שילובים שונים של המסלולים שלעיל, כגון קבלת סכום גדול בבת אחת, ואת השאר בתוספת חודשית גמישה או קבועה.
לקבלת ייעוץ וליווי מקצועי בנטילת משכנתא הפוכה
מסלולי משכנתא הפוכה ומשכנתא פנסיונית מאפשרים לקבל כספים שישמשו לקשת רחבה של מטרות. עם זאת, אין זו תמיד הבחירה הטובה ביותר בעולם המימון וההלוואות, ובכל מקרה יש להבין היטב את המשמעויות, ולתכנן את המשכנתא האידיאלית והמתאימה ביותר לצרכיכם. לשם כך חשוב מאוד להסתייע ביועץ משכנתאות מנוסה ואובייקטיבי. לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.