דברים שכדאי לדעת על מחזור משכנתא
אם יש לכם משכנתא, סביר מאוד להניח שגם שמעתם על מחזור משכנתא. כלומר, האפשרות להחליף למשכנתא חדשה עם תנאים חדשים מבחינת המסלולים, הריביות, תקופת ההחזר, ואפילו ניתן להחליף את הבנק עצמו. עם זאת, לא כולם מבינים בדיוק מה זה מחזור משכנתא, מתי כדאי לבחור בו, האם עדיף להישאר באותו הבנק, מהן העלויות והעמלות הכרוכות במהלך הזה, ועוד. אז בשורות הבאות תקבלו הסברים מקיפים לכל הסוגיות.
מה זה בדיוק מחזור משכנתא
כפי שאתם בוודאי יודעים, משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר שאדם נוטל על עצמו בחייו הפרטיים, והיא יכולה להתפרש על פני שנים רבות. יחד עם זאת, אין הדבר אומר שאנו נשבעים אמונים לבנק וההלוואה לכל החיים, אלא אפשר ולעיתים גם כדאי לשנות את המשכנתא שלנו. המשמעות היא שאתם אומרים לבנק תודה רבה על ההלוואה, מחזירים אותה, ובמקומה נוטלים הלוואה אחרת מאותו הבנק או מבנק אחר. מדובר בתהליך פשוט למדי ולא מסורבל, שכל בעל משכנתא יכול לעשות.
אבל מדוע בכלל לעשות מחזור משכנתא?
מה שהמחזור מאפשר הוא לשנות את ההיבטים של ההלוואה כך שיהיו יותר משתלמים וחסכוניים, ועל מנת שיתאימו למצבכם המשפחתי והפיננסי העדכני. במילים אחרות, מה שניתן לקחת הוא משכנתא חדשה ושונה מהקודמת מבחינת המסלולים (פריים, צמוד, לא צמוד, ריבית קבועה, משתנה וכדומה), מבחינת סוג וגובה הריביות על ההלוואה, וגם מבחינת גובה ההחזר החודשי על ידי סילוק או הגדלת סכום ההלוואה, ו/או על ידי הארכת/קיצור משך הפריסה.
ולמה כל זה טוב? זה טוב לכיס ולשקט הנפשי שלכם. למשל, שורות אלו נכתבות בתקופה של אינפלציה גבוהה והעלאת הריבית במשק על ידי בנק ישראל. לכך יש השפעה ישירה על משכנתאות עם ריביות משתנות וצמודות מדד ופריים, אשר בעליהן משלמים עוד מאות שקלים בחודש על ההחזרים. לכן, בהחלט שווה לבדוק האם מחזור משכנתא יוכל להביא ריביות קבועות ונמוכות יותר לחיסכון משמעותי ולשקט נפשי. כמובן שהמחזור יכול להיות משתלם גם בתקופות של אינפלציה יורדת והנמכת הריבית, כך שהעיקרון הוא ששווה להתאים את המשכנתא לתנאים השוררים במשק.
עוד דוגמא לצורך במחזור משכנתא הוא בעת שינויים בתא המשפחתי שיש להם השלכות פיננסיות מהותיות. למשל, אם חלילה פוטרתם מהעבודה, או אם בשעה טובה קיבלתם קידום ותוספת שכר, אם קיבלתם ירושה, אם המשפחה התרחבה, או שנוספו הוצאות משמעותיות וקבועות בתחומי הבריאות, וכן הלאה. במקרים כאלו, מחזור של ההלוואה מאפשר לכם לחסוך בכסף (למשל על ידי סילוק חלק מהמשכנתא וקיצור תקופת הפריסה), או מאידך ליהנות מפריסה יותר ממושכת שמתאימה למצבכם הכלכלי החדש.
אז תמיד שווה למחזר את המשכנתא?
תמיד שווה לבדוק, אבל לא בהכרח למחזר. מה שצריך לעשות הוא קודם כל להבין את מצבכם הכלכלי והצרכים שהשתנו עם השנים. בתוך כך, צריך לבדוק את המשכנתא הקיימת מבחינת היתרה, המסלולים, הריביות, שווי הדירה כיום, כושר ההחזר, התקופה שנותרה, סוגיות של רגולציה ועוד. לאור הנתונים האלו, ותוך הבנה של עלות מיחזור משכנתא (מייד יורחב), יש לבצע סקר שוק ולהבין האם באמת שווה למחזר וכמה תוכלו לחסוך מהמהלך. סקר השוק דומה במהותו לזה שבוצע בעת נטילת המשכנתא הראשונה, והוא יכול להתבצע מול הבנק שלכם ומול בנקים אחרים.
האם להישאר עם הבנק שלנו או לקחת משכנתא מבנק אחר
למרות שמבחינה בירוקרטית התהליך מול בנק אחר קצת יותר ממושך, ברוב המקרים הוא מביא לחיסכון כספי גדול ולתנאים טובים יותר בהשוואה למחזור בבנק הנוכחי. במקרה של מחזור "חיצוני" אתם מסלקים את המשכנתא הקודמת מהבנק הישן באמצעות החדשה, ולבחירה בבנק אחר יש כמה יתרונות: אתם מנצלים את התחרות בתחום ואת כוח המיקוח החזק שלכם כלקוחות פוטנציאליים, והבנק גם נוטה להציע תנאים אטרקטיביים מאחר שיש לכם נכס שבחלקו כבר שולם (ההון העצמי היחסי שלכם יותר גבוה).
לעומת זאת, במחזור "פנימי" התנאים שיציעו לכם יהיו לרוב פחות טובים. זאת מהסיבה הפשוטה שלא ניצלתם את התחרות ואת כוח המיקוח שלכם, ובנוסף לכך – הבנק שלכם אינו לוקח בחשבון את הסכומים שכבר הוחזרו אלא מתייחס למדרגת המימון של המשכנתא המקורית. אז למה אנשים בכל זאת בוחרים לפעמים במחזור "פנימי"?
הסיבה העיקרית היא חוסר הבנה. הסיבה השנייה היא ההליך הבירוקרטי הקצת קצר יותר, שכן מול הבנק המקורי אין צורך לבצע שמאות (מה שפוגע אגב בשווי הנכס שערכו עלה עם השנים), ואין צורך לבצע מהלך מול לשכת המקרקעין. בנוסף, בבנק המקורי יש אפשרות למחזר חלק מהמסלולים, במקום את כל המשכנתא, וכך ניתן להשיג מהר חיסכון מסוים.
מהי העלות של מחזור משכנתא
מחזור של חלק או כל המשכנתא עשוי לפגום ברווחים של הבנק, ולכן יש מספר עמלות שצריך להביא בחשבון. קודם כל, יש 3 עמלות שאינן כרוכות עקרונית בסכומים גבוהים: העמלה התפעולית בסך עשרות שקלים, עמלת ממדד ממוצע שגם היא נמוכה ונגבית במסלולים צמודי מדד, ועמלת אי הודעה מראש שממנה ניתן להימנע על ידי הודעה על פירעון המשכנתא עשרה ימים מראש.
העמלה היותר גבוהה היא עמלת ההיוון שחלה בחלק מהמסלולים, ומורכבת מהשנים שנותרו להחזר, מסכום ההחזר ומהפרש הריביות. יש לציין כי לפי הנחיות בנק ישראל, מי שמחזיר את המשכנתא כבר יותר משלוש שנים נהנה מהנחה לא קטנה על עמלת ההיוון. בכל מקרה, כאשר מחשבים את הכדאיות של מחזור המשכנתא, לוקחים בחשבון גם את "הקנס" המורכב בעיקר מעמלת היוון.
מעוניינים לחסוך עשרות (ואפילו מאות) אלפי שקלים במשכנתא שלכם? רוצים להתאים את ההחזרים לצרכים העכשוויים של המשפחה? פנו אל טום כסה בטלפון 054-6211-269 לביצוע בדיקה מקצועית ולליווי בכל שלבי המחזור.