מחיר למשתכן/מחיר מטרה

הגרלה מחיר למשתכן / מחיר מטרה- המדריך המלא

 

אחת השאלות הגדולות שמעסיקה זוגות צעירים רבים בישראל היא מהי הדרך הנכונה לקנות דירה?

כיום, יש מספר אפשרויות המתאימות לרבים מהזוגות, כאשר המובילות הן: ניצול זכאות בהגרלות מחיר למשתכן/מטרה או קניית דירה מקבלן / יד שנייה, שאינה מעניקה את ההטבות הרבות כמו בפרויקט ההגרלות של המחיר למשתכן.

 

מה זה מחיר למשתכן / מטרה?

תוכנית מחיר למשתכן הינה תכנית לאומית של משרד הבנוי והשיכון, אשר הוקמה במטרה לסייע לזוגות צעירים בתחילת דרכם לרכוש דירה בתנאים ייחודיים ובמחירים אטרקטיביים מתחת למחיר שוק.

בעבר, מנהל מקרקעי ישראל היה מוכר קרקעות ליזמים לפי גובה ההצעה שלהם, כאשר מי שהציע את ההצעה הגבוהה והאטרקטיבית ביותר – זכה.

כתוצאה מכך, מחיר הנדל"ן בישראל קפץ בעשרות עד מאות אחוזים בשנים האחרונות.

כיום, במסגרת הפרויקטים המחיר למשתכן / מחיר מטרה, השיטה התהפכה. היזם שמציע את המחיר הנמוך ביותר עבור הקרקע והפרויקט ומתחייב למכור אחוז מסוים של דירות ממנו לציבור, הוא הזוכה בקרקע.

במחיר מטרה- מחיר הדירה הוא קבוע והמכרז הוא על השטח (הקרקע).

בעקבות שינוי השיטה, חלה הוזלה במחיר הדירות אשר נמצאות בערים ואזורים הכלולים במסגרת התוכנית.

המגבלה המרכזית של התוכנית היא שלא ניתן למכור את הדירה בחמש שנים הראשונות מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים מיום הזכייה בפרויקט, המוקדם מבניהם. כן ניתן להשכיר את הדירה כבר מיום קבלתה, מה שמסייע לזוגות רבים בהרשמה לפרויקט מתוך השקעה כלכלית.

 

נקודות נוספות שחשוב להכיר הן:

  • כדי לרכוש דירה באחד הפרויקטים, יש להביא הון עצמי של מינימום 100 אלף ₪ .
  • בערי פריפריה מוגדרות המדינה נותנת 'מענק פריפריה' של 40,000 ₪ ולכן, ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 60,000 ₪.
  • סכום השמאות המקסימלי לדירה עומד על 1.8 מיליון ₪. במידה ומחיר הרכישה של הדירה גבוה מסכום זה, הבנק מתייחס למחיר הרכישה.

קנית דירה במסגרת הגרלות המחיר למשתכן / מטרה היא קנית נכס לכל דבר ועניין. מסיבה זו, ליווי של יועץ משכנתא לזוכי מחיר למשתכן הוא קריטי, במיוחד כדי להימנע מטעויות שעלולות לפגוע כלכלית ולקבל משכנתא בתנאים הטובים ביותר.

 

מה זה הגרלת המשך מחיר למשתכן?

במידה וחלפה שנה מיום ההגרלה ונותרו דירות במסגרת הפרויקטים שהוגרלו, נפתחת הגרלה נוספת לרוב, משפרי דיור.

 

מי זכאי להגרלת מחיר למשתכן?

כאמור, מטרת התוכנית הינה לעזור לאוכלוסיות מוגדרות המתקשות בקניית דירה בישראל, כאשר קהל היעד העיקרי הינו: זוגות צעירים ומחוסרי דיור ומשפרי דיור.

 

הקריטריונים להשתתפות בהגרלה בתור מחוסר דיור הם:

  1. מי שלא הייתה בבעלותו דירה או חלק מדירה בשלוש השנים האחרונות
  2. אינו בעל זכויות במגרש מגורים
  3. זוגות נשואים / ידועים בציבור
  4. הורה חד הורי עם לפחות ילד אחד
  5. בעל תעודת נכה מעל גיל 21
  6. רווקים / רווקות, גרושים / גרושות, אלמנים / אלמנות מעל גיל 35

 

הקריטריונים למשפרי דיור הם:

  • מי שיש ברשותו בעלות על יותר משליש מדירה או בקרקע המיועדים למגורים.
  • מי שהיה בבעלותו יותר משליש מדירת מגורים בשלוש השנים האחרונות.

משפרי דיורי אשר ברשותם דירה, זכאים להשתתף בהגרלה בתנאי שיימכרו את דירתם הנוכחית עד שנה מקבלת מפתח של הדירה החדשה.

 

שלבים בתהליך ההגרלה

* בדיקת זכאות לדירה המתבצעת דרך אתר הפרויקט.

* הוצאת זכאות באחת משלושת החברות – עמידר, מילגם ואלונים. הזכאות בתוקף כשנה מיום הוצאתה וניתנת לחידוש ללא עלות לפני תום השנה.

* הרשמה להגרלה באתר ההגרלה של משרד הבינוי והשיכון, בו ניתן לקבל מידע על כל הפרויקטים הקיימים מצפון ועד דרום. כולל כמובן, הפרויקטים הפתוחים בהגרלה. ניתן להירשם לכל הפרויקטים המוצעים ב- 3 ערים לפי העדפה.

* הודעה על זכיה והזמנה לכנס זוכים מאורגן של היזם, בו מקבלים את כל המידע הרלוונטי על הפרויקט והדירות המוצעות בו.

* בחירת דירה על פי מיקום הזכייה בהגרלה, מה שאומר שישנה חשיבות רבה למיקום בהגרלה. שלב בחירת הדירה הינו שלב קריטי בתהליך מאחר והוא קצוב בזמן. לכן, יש להגיע לבחירה מוכנים אחרי בדיקה מקיפה של הדירות המוצעות, כדי להימנע מטעויות אשר עלולות לפגוע מבחינה כספית או באיכות החיים כתוצאה מבחירת דירה אשר אינה מתאימה לצרכים האישיים / המשפחתיים.

* חתימה על חוזה רכישה. ניתן לבטל את הזכייה, רק לפני החתימה מול הקבלן.

* תשלום הון עצמי

* לקיחת משכנתא

* קבלת הדירה

 

מה חשוב לעשות לפני בחירת הדירה?

  1. הכרת תכנית הבניה וסוגי הדירות המוצעות
  2. חקירת הדירות בפרויקט לפי כל פרמטר רלוונטי
  3. דירוג הדירות על פי היכולת הכלכלית
  4. דירוג הדירות על פי פרמטרים חשובים כמו קומה, גינה או מרפסת, נוף ועוד.

*כבר בזמן ההרשמה להגרלה, ניתן לדעת את המחיר למ"ר, אבל לא ניתן לקבל מידע לגבי גודל הדירות המוצעות בפרויקטים השונים. לכן, הזוכים במקומות הראשונים יוכלו לבחור את הדירה מתוך מגוון רחב של דירות והזוכים במקומות האחרונים יצטרכו לבחור מתוך הדירות שנשארו.

 

סדר התשלומים במחיר למשתכן

בתחילת שנת 2017, קבע משרד הבינוי והשיכון הסדר תשלומים כולל לכל ההגרלות במסגרת הפרויקט.

  1. תשלום שני- 7% ממחיר הרכישה, המשולמים במעמד החתימה על חוזה הרכישה.
  2. תשלום שלישי – 20% ממחיר הרכישה (סה"כ 27%), המשולמים עד 45 יום ממועד החתימה על חוזה הרכישה.
  3. תשלומים נוספים- 63% ישולמו בסכומים שווים לאורך תקופת הבנייה, עד להשלמה של 90% ממחיר הרכישה.
  4. תשלום אחרון- 10% הנותרים ישולמו בסמוך לכניסה לדירה.

 

אחוזי מימון בהגרלות מחיר למשתכן / מטרה

כאשר מדברים על אחוזי מימון, יש שני מושגים שחשוב להכיר:

* מחיר רכישה- המחיר שמשלמים על הנכס במעמד הרכישה.

* מחיר שמאות- בכמה השמאי מעריך את מחיר הנכס בסיום הפרויקט (לאחר קבלת טופס 4).

השוני בין אחוז המימון בהגרלות לבין אחוז המימון לא במסגרת ההגרלות הוא אחד היתרונות המרכזיים בפרויקט כולו.  

בעסקת קניה מחוץ להגרלה, ניתן לקבל משכנתא עד 75% מימון ממחיר הרכישה. בעסקאות במסגרת ההגרלה, ניתן לקבל עד 75% מימון ממחיר השמאות, שלרוב הינו גבוה יותר ממחיר הרכישה.

לדוגמא:

אם עלות דירה בשוק החופשי עומדת על 1.2 מיליון ₪, ניתן לקבל משכנתא של עד 900 אלף ₪ (כלומר, צריך להביא הון עצמי של כ- 300 אלף ₪).

אם עלות דירה במחיר למשתכן / מטרה עומדת על אותו הסכום בדיוק והשמאי מעריך אותה ב- 1.4  מיליון ₪, ניתן לקבל משכנתא של עד 1.05 מיליון ₪ (צריך להביא הון עצמי של כ-150 אלף ₪ בלבד).

 

מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא משפיע על ההגרלות?

ממד תשומות הבנייה הינו מדד חודשי המתפרסם ב-15 לכל חודש. התפקיד של המדד הוא להציג את השינוי בעלויות הבניה של הקבלן במהלך בניית הפרויקט. בתחילת התהליך הקבלן מוכר דירות במחיר במחיר X, כאשר הוא כולל בתוכו גזירת רווח יזמי משוער, אך הוא אינו יכול לחשב במדויק מה יהיו עלויות הבנייה העתידיות הכוללות שינוים דחופים במחירי חומרי הבנייה, שכר ועוד.

ממד תשומות הבניה מהווה עבור קבלני הבנייה, ביטחון שמבטיח לו שרוכשי הדירות יספגו את עלויות הבניה הנוספות במידה והמדד יעלה.

המטרה העיקרית של המדד היא לגרום לכך שהקבלן לא יפסיד כסף כתוצאה מהתייקרות הבנייה, דבר אשר יוביל לפשיטת רגל .

*ההצמדה למדד מתבצעת אך ורק על יתרת החוב הפתוחה מול הקבלן (כסף שעוד לא שולם).

במתן הלוואת משכנתא, הבנק אינו לוקח בחשבון את עליית מדד תשומות הבניה כחלק מההלוואה.

 

לסיכום,

תכנית מחיר למשתכן / מטרה קמה במטרה לעזור לזוגות צעירים ומחוסרי דיור בקנית דירה בישראל, ע"י רכישת דירה בתנאים נוחים ומחירים מוזלים (ביחס למחיר השוק באותו האזור).

יחד עם זאת, יש לשים לב כי מדובר בעסקת נדל"ן לכל דבר ולכן, לקיחת משכנתא לא נכונה אשר אינה מותאמת לצרכים הפיננסים האישיים, עלולה לייצר גרעון פיננסי בתא המשפחתי ולמפולת כלכלית גדולה.

ייעוץ משכנתא למחיר למשתכן שבמסגרתו בודקים, חוקרים ומתכננים את התאמת הדירה והעסקה כולה לצרכים וליכולות הפיננסיות האישיות. בתהליך, מתייחסים לגובה ההחזר החודשי המקסימלי שבו תוכלו לעמוד בכל חודש ולא יפגע בחוסן הפיננסי שלכם, עוקבים אחר מדד תשומת הבנייה ומוודאים שיש לכם את היכולת לעמוד בהחזר הסופי (בתרחיש קיצון של עליית מדד קיצונית).

ייעוץ משכנתא פרטי, דואג לתנאי המשכנתא הטובים ביותר והכי חשוב, מתחשב בצרכים האישיים של המשפחה שלכם ולא של הבנק. החיסכון ברוב המקרים – עצום!

איתי ב'טום כסה – משכנתאות ופיננסים', תוכלו להיות בטוחים שהעסקה הגדולה ביותר של חייכם נמצאת בידיים אמינות ובטוחות ושיש מי שדואג לכם, לצרכים ולאינטרסים שלכם.

לקבלת פרטים על ייעוץ משכנתא, הנכם מוזמנים ליצור עימנו קשר בטלפון 054-6211-269.

יצירת קשר

השאירו פרטים ואשוב אליכם עם הצעה אטרקטיבית

דילוג לתוכן