מחיר למשתכן

מחיר למשתכן הינה תכנית של משרד הבנוי והשיכון במטרה לסייע  לזוגות בתחילת דרכם לרכוש דירה בתנאים ייחודיים ובמחירים אטרקטיבי אשר מתחת למחיר שוק באותו האזור .

בעבר מנהל מקרקעי ישראל היה מוכר קרקע ליזמים לכל המרבה במחיר . כתוצאה מכך היזם אשר נתן את ההצעה האטרקטיבית ביותר עבור הקרקע היה זוכה ובשל כך הנדלן בישראל קפץ בעשרות עד מאות אחוזים בשנים האחרונות . כיום במחיר למשתכן השיטה התהפכה , היזם שמציע את המחיר הנמוך ביותר עבורו הוא מתחייב למכור דירה לציבור בתכנית מחיר למשתכן  הוא הזוכה בקרקע, בעקבות שינוי השיטה חלה הוזלה במחיר הדירות אשר נמצאות במסגרת התכנית.  

שלבים בתהליך מחיר למשתכן

• בדיקת זכאות
• הרשמה להגרלה
• הודעה על זכיה והזמנה לכנס זוכים בפרויקט
• בחירת דירה על פי מיקומכם בהגרלה
• חתימות על חוזה רכישה
• תשלום הון עצמי
• לקיחת משכנתא

מי יכול להגיש זכאות לתכנית ?

מטרת התכנית הינה לעזור לאוכלוסיות מוגדרות בקניית דירה, כאשר קהל היעד העיקרי היינו : זוגות צעירים ו מחוסרי דיור אך יחד עם זאת התכנית גם פונה למשפרי דיור .

מהם הקריטריונים להשתתפות בתוכנית מחיר למשתכן ?

1. מי שלא הייתה בבעלותו  דירה או חלק מדירה ב שלוש שנים האחרונות.

2. אינו בעל זכויות במגרש מגורים .

3. זוגות נשואים /ידועים בציבור .

4. הורה חד הורי עם לפחות ילד אחד .

5. בעל תעודת נכה ומעל גיל 21.

6. רווקים/רווקות, גרושים/גרושות, אלמנים/אלמנות מעל גיל 35 .

במידה וחלפה שנה מיום ההגרלה ונותרו דירות במסגרת התוכנית מחיר למשתכן, המכירה תפתח לטובת משפרי דיור .

מה ההגדרה למשפר דיור בתוכנית מחיר למשתכן ?

1. מי שיש ברשותו בעלות על יותר משליש בדירה או בקרקע המיועדים למגורים,
2. מי שהיה בבעלותו יותר משליש בדירת מגורים בשלוש השנים האחרונות.
3. משפרי דיורי אשר ברשותם דירה זכאים להשתתף בתנאי שיימכרו את דירתם הנוכחית עד שנה מקבלת מפתח של הדירה החדשה.

שלב ההגרלה

על מנת שתוכלו להשתתף בהגרלה נדרש מכם להוציא תעודת זכאות, את התעודה ניתן להוציא ע"י : עמידר, מילגם ואלונים. תוקף הזכאות היינו שנה מיום הוצאת הזכאות .

שלב בחירת הפרויקט

לאחר קבלת הזכאות, ניתן  להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון ולקבל מידע על כול הפרויקטים הקיימים מצפון ועד הדרום, כולל הרשמה מקוונת להגרלה עבור פרויקט ספציפי אשר תבחרו . ניתן להירשם למספר הגרלות בו זמנית , אך יחד עם זאת במידה וזכיתם בפרויקט שלא היה בראש סדר העדיפות שלכם השתתפותכם בהגרלות המקבילות יימחקו במידי .

זכייה

1. כנס זוכים מאורגן של היזם וקבלת כלל המידע על הפרויקט .
2. בחירת דירה, קיימת חשיבות רבה לסגר מיקומכם בהגרלה.

*טרם החתימה מול הקבלן ניתן לבטל את הזכייה

בחירת דירה

נעשית על ידי סדר זכייתכם בהגרלה, בעקבות כך ישנה חשיבות רבה למיקומכם בהגרלה

שלב בחירת הדירה היינו השלב הקריטי בתהליך הזכייה בפרויקט. אתם מקבלים הקצבת זמן  של 45 דקות לטובת בחירת הדירה. לשם כך יש להגיע מוכנים אחרי שעשיתם שיעורי בית וכך להימנע מטעויות אשר עלולות לפגוע בכם מבחינה כספית או לחלופין באיכות החיים כתוצאה מבחירת דירה אשר אינה מתאימה לצרכים האישיים שלכם.

השלבים שאני ממליץ הם :

1. הכרת תכנית הבניה.
2. לחקור את הדירות הקיימות בפרויקט
3. דירוג הדירות על פי היכולות הכלכליות
4. דירוג הדירות על פי פרמטרים אשר חשובים לכם: קומה, גינה או מרפסת, נוף ועוד.

כבר בתחילת הדרך בזמן ההרשמה ניתן  לדעת את המחיר למ"ר, הוא מפורסם באתר ההגרלות,  אך מצד שני אין מידע  לגבי גודל הדירה ולכן הזוכים במקומות הראשונים יוכלו לבחור איזה דירה שירצו מתוך מגוון רחב של דירות , והזוכים במקומות האחרונים יסתפקו בדירות שנשארו.

מגבלות של תכנית מחיר למשתכן

לא ניתן למכור את הדירה בחמש שנים הראשונות מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים מיום זכייה בפרויקט , המוקדם מבניהם. אך יש לציין שניתן להשכיר את הדירה כבר מהיום הראשון.

סדר התשלומים במחיר למשתכן

• תשלום ראשון – 2000 ₪ במעמד בחירת הדירה אשר יקוזזו ממחיר הדירה ..
• תשלום שני- 7%  ממחיר הרכישה במעמד החתימה על חוזה הרכישה.
• תשלום שלישי – 20%  ממחיר הרכישה(סה"כ 27% ) עד 45 יום ממועד החתימה .
• תשלומים נוספים- 63% יבוצעו בסכומים שווים לאורך תקופת הבנייה עד להשלמה של  90%, ממחיר הרכישה .
• תשלום אחרון- 10%  הנותרים ישולמו בסמוך לכניסתכם לדירה.

מדד תשומות הבניה

ממד תשומות הבנייה היינו מדד חודשי המתפרסם ב-15 לחודש  התפקיד של המדד הוא להציג את השנוי בעלויות הבניה של הקבלן במהלך בניית הדירה.

בתחילת התהליך הקבלן מוכר לכם דירה במחיר X, כאשר המחיר כולל בתוכו גזירת רווח יזמי  אך הוא אינו יכול  לחשב במדויק מה היו עלויות הבנייה העתידיות אשר כוללות שינוים דחופים במחירי חומרי הבנייה, שכר ועוד.

ממד תשומות הבניה הוא ביטחון עבור הקבלן אשר מבטיח לו שהלקוחות יספגו את עלויות הבניה במידה והמדד יעלה. המטרה העיקרית של  מדד תשומות בניה היא לגרום לכך שהקבלן לא יפסיד כסף כתוצאה מהתייקרות הבנייה, דבר אשר יוביל לפשיטת רגל .

ההצמדה למדד מתבצעת אך ורק על יתרת החוב הפתוחה מול הקבלן (כסף שעוד לא שולם).

לדוגמה :

עלות דירה – 1.2 מיליון ₪ , מעמד חתימה נשלם 400 אלף ₪, המדד עולה ב-1% מתחילת התהליך כאשר אנחנו פתוחים על יתרה  של 800 אלף ₪ .

סכום המדד אשר נצטרך להוסיף לקבלן היינו -8,000 ₪ והחוב שלנו גדל ל- 808,000 ₪ .

*  הבנק אינו לוקח בחשבון את עליית מדד תשומות הבניה כחלק מהלוואת המשכנתא *

תשלומים לקבלן

בנושא הקדמת התשלומים לקבלן קיימות 2 אפשרויות:

• פרויקטים בהם הקבלן לא מסכים להקדמת תשלומים.
• פרויקטים בהם הקבלן מסכים להקדמת תשלומים, במידה תבחרו להקדים את התשלומים תוכלו להימנע ממדד תשומות הבניה.

האם להקדים תשלומים לקבלן?

על מנת שנענה על שאלה זאת, יש לענות על מספר שאלות שדרכם נייצר את ההחלטה הטובה ביותר עבורנו.

1. מה צפי הריביות בתקופה הקרובה.
2. מה צפי המדד בתקופה הקרובה .
3. האם ניתן יהיה לעמוד בתשלומי המשכנתא והשכירות במקביל ?
4. האם לקיחת משכנתא וביצוע גרייס חלקי או מלא יפתור לנו את החשיפה למדד ?
5. האם השקעה של ההון העצמי שלנו בדירה תביא לנו תשואה טובה יותר מאשר קופות גמל /תיק השקעות ועוד?

.

אחוזי מימון במחיר למשתכן:

חשוב להכיר את שני המושגים הבאים :

מחיר רכישה- כמה נשלם במעמד הרכישה על הנכס .

מחיר שמאות- כמה השמאי יעריך את מחיר הנכס בסיום (לאחר טופס 4 ).

השוני בין אחוז המימון במחיר למשתכן לבין אחוז המימון בדירה לא במסגרת מחיר למשתכן הוא כל היתרון שיש לנו בתוכנית מחיר למשתכן .

• במשכנתא רגילה ניתן לקבל עד 75% מימון ממחיר הרכישה.
• במחיר למשתכן ניתן לקבל עד 75% מימון ממחיר השמאות, לרוב מחיר שמאות גבוה יותר ממחיר הרכישה.

דוגמא:

• עלות דירה בשוק חופשי 1.2 מיליון ₪ , נוכל לקבל עד 900 אלף ₪(נצטרך להביא מהבית 300 אלף ₪ ) .
• עלות דירה במחיר למשתכן 1.2 מילון ₪, שמאי מעריך ב-1.4 מיליון ₪ , נוכל לקבל עד 1.05 מיליון ₪ (נצטרך להביא מהבית 150 אלף ₪ בלבד)

מגבלות

• מינימום הון עצמי היינו 100 אלף ₪ .
• מענק פריפריה ההון העצמי המינימלי הוא 60,000 ₪.
• סכום השמאות המקסימלי היינו 1.8 מיליון ₪ , במידה ומחיר הרכישה שלכם גבוה מסכום זה אז הבנק יתייחס למחיר הרכישה.

סיכום

תכנית מחיר למשתכן קמה במטרה לעזור לזוגות צעירים ע"י עזרה ברכישת דירה בתנאים נוחים ומחירים מוזלים . יחד עם זאת יש לשים לב, לקיחת משכנתא לא נכונה אשר לא מותאמת לצרכים הפיננסים שלכם עלולה לייצר גרעון פיננסי בתא המשפחתי ולמפולת כלכלית גדולה .  

נדרש לבדוק, לחקור ולתכנן את התאמת הדירה לצרכים וליכולות הפיננסיות שלכם, להתייחס לגובה ההחזר החודשי המקסימלי שבו תוכלו לעמוד בכל חודש אשר לא יפגע בחוסן הפיננסי שלכם, לעקוב אחר מדד תשומת הבנייה ולוודא שיש לנו את היכולת לעמוד בהחזר הסופי (בתרחיש קיצון של עליית מדד קיצונית).

ייעוץ משכנתא פרטי, דואג לתנאי המשכנתא הטובים ביותר, בהתחשב בצרכים האישיים של המשפחה שלכם. והחיסכון ברוב המקרים – עצום!
איתי, תוכלו להיות בטוחים כי העסקה הגדולה ביותר של חייכם נמצאת בידיים אמינות ובטוחות.