מילון המשכנתא לכל משכנתאי מתחיל

תנו לי לספר לכם משהו קטן אבל חשוב, אתם רגע לפני אחד הצעדים אשר מכיל בתוכו תהליכים המורכבים והמאתגרים בחייכם, גם אם תנסו להדחיק זאת, לקחת משכנתא זה מפחיד, הפתרון להתמודד עם האתגר הזה הוא להכיר אותו ואף רצוי להעמיק את הידע בו לפחות עד רמה של הבנקאי אשר יושב מולכם .

החלטתי לעזור לכם, מבחינתי זאת שליחות ומבחינתכם זאת חתיכת מתנה, מילון המשכנתא שהיינו חובה לכל מי שנמצא בתהליך לקיחת משכנתא, עתיד לקחת משכנתא או בכלל יש לו משכנתא שככל הנראה לא טובה .

המושגים בתחום המשכנתאות עשויים להיות מבלבלים ומסובכים, תחום זה מכיל מאות מושגים שכנראה לא נתקלתם בהם מעולם ולרוב ישמעו כמו שפה זרה שהקשר ביינכם היינו מקרי בהחלט.יכול להיות שאתם זוג צעיר רגע לפני המשכנתא הראשונה שלכם.

יכול להיות שביצעתם בעבר כבר מספר משכנתאות

יכול להיות שלקחתם משכנתא והיא אינה טובה

דבר ראשון שחשוב להכיר, במשכנתא יש המון מסלולים אשר הרכבתם בתוך המשכנתא קיבלו את המושג "תמהיל משכנתא", כאשר אנחנו בונים "תמהיל משכנתא", ישנו לפחות מסלול אחד וניתן להגדיל את מספר המסלולים בהתאם לצורך. הבנקים מצעים שלושה "תמהלי משכנתא " שונים, כאשר הנפוץ ביותר ללא תחרות אשר הכי רווחי לבנק ומקודם ע"י הבנק בכל הזדמנות היינו "תמהיל השלישים" .
מדובר בתמהיל גנרי אשר לא מעמיק בסוג העסקה ובפרופיל הלקוח, ולכן אני ממליץ לבצע התאמה של המשכנתא שלכם לסוג העסקה באמצעות יועץ משכנתאות פרטי, רצוי טום כסה- משכנתאות ופיננסים .

איזה מסלולים קיימים ?

קל"צ- ריבית קבועה לא צמודה למדד: 
מה שנקרא "ביטוח מקיף" ללא ספק המסלול השמרן והבטוח ביותר במשכנתא – יציב ולא משתנה לאורך כל חיי המשכנתא . מה שמאפיין את מסלול הקל"צ היינו יציבות, בכל נקודה שתרצו לבדוק אתם תדעו במדויק מה שולם, כמה נותר לשלם והעלות הסופית של המסלול .

עם כל הטוב הזה, חייב להיות גם משהו רע, לא כך … ?

אז כן, הוא המסלול היקר ביותר מבין כל המסלולים, אם הריביות יורדות אז כנראה שנדפקתם, כמו ששומרים על יציבות במידה והריביות עולות, כך גם שומרים על יציבות שהריביות יורדות ולא זוכים ליהנות מהירידה .ברגע שתמכרו את הנכס או תמחזרו את המשכנתא טרם הזמן , תצטרכו לפצות את הבנק עד סוף התקופה של אותו מסלול, עמלה זאת נקראת "עמלת פירעון מוקדם " .

יתרונות:

1. המסלול הבטוח והיציב ביותר כתוצאה מזה שהרבית קבועה(לא משתנה) והקרן אינה צמודה למדד.
2. מסלול מצוין בתקופת בהן הריביות נמוכות (לא גבוהות).
3. ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא ללא הפתעות של אינפלציה או שינוי ריבית.
4. שווה ערך לביטוח מקיף ברכב, יקר יותר, הוא לא חובה אבל נותן לנו ראש שקט.

חסרונות:

1. עמלת פירעון מוקדם, עמלת פירעון מוקדם, עמלת פירעון מוקדם! נצטרך לשלם במצב שבו הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלנו בנקודת הזמן של הבקשה או מכירה .
2. הריבית גבוהה יותר ביחס למסלולים הצמודים.
3. החזר חודשי התחלתי גבוה.
4. ככל שהתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוהה יותר.

ק"צ –ריבית קבועה וצמודה למדד :
אז כן, הריבית קבועה אך צמודה למדד, אם אני עושה השוואה לעולם הרכב אז מדובר ב "ביטוח חובה " ,למה חובה ? כי חייבים ש-33% מהמשכנתא תהיה בריבית קבוע (צמודה או לא צמודה למדד ).

מסלול זה היינו בטוח יחסית – למה בטוח יחסית ? הריבית שלו תישאר קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, אבל הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן – ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים לצרכן.

למה מסלול זה זוכה לפופולריות ?
ק"צ היינו זול יותר מהמסלול “ קל"צ- קבוע לא צמוד” ובטוח יותר מהמסלולים המשתנים (ריביות משתנות(.

יתרונות:

1. יש לנו ביטחון יחסי- למה הוא יחסי ?

מצד אחד הריבית קבועה וזה נותן לנו את הביטחון שלא תעלה, מצד שני הביטחון נפגע מכוון שהקרן צמודה למדד המחירים לצרכן וכל שנוי קטן מקפיץ את יתרת הקרן ולכן ההחזר החודשי יעלה בצורה משמעותית לאורך המשכנתא  .

2. מסלול טוב בתקופת בהן הריביות נמוכות ואנחנו לא צפויים להתפרצות אינפלציונית או שהאינפלציה במגמת ירידה וכך נהנים ממדד שלילי או נמוך .

3. אופציה טובה למשקעים- במידה והמדד עולה, ניתן לעלות את דמי השכירות על הדירה בהתאם למדד וכך השוכר יספוג את עליית המדד.

חסרונות:

1. המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן וקיימת אי וודאות לגבי רמת האינפלציה.
2. קרן ההלוואה אשר צמודה למדד מתעדכנת כל חודש בהתאמה למדד.
3. ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה.
4. עמלת פירעון מוקדם, נצטרך לשלם במצב שבו הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלנו בנקודת הזמן של הבקשה.

מ"צ- ריבית משתנה כל 2/5/7 שנים וצמודה למדד :

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת ל-X שנים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח(מקור גיוס הכסף)
המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן – כלומר, ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

למה מסלול זה זוכה לפופולריות ?
כנראה שהוא יהיה המסלול הזול ביותר במשכנתא אחרי הפריים או בצמוד לו והוא זול יותר מהמסלולים הקבועים (קל"צ וק"צ), הקנס במידה ושברנו את המשכנתא טרם מועד הסיום יהיה עד נקודת היציאה שבחרנו בתחילת הדרך .

יתרונות:

1. המשכנתא ניתנת למחזור בתחנת היציאה ללא עמלות פירעון.
2. מתאים לתקופות בהן הריביות גבוהות ורוצים ליהנות מריביות נמוכות בעתיד.
3. בדרך כלל הריבית נמוכה מהריבית הקבועה.
4. מצוין למשקעים בעסקאות פליפ (קצרות טווח)

חסרונות:

1. אין לנו וודאות לגבי רמת הריבית בתחנה הקרובה, משתנה כל מספר שנים בהתאם למסלול שבחרנו.
2. נדרש מאתנו לבצע ניהול ע"י מעקב ובקרה לקראת שינוי הריבית בתחנה.
3. ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה.

מל"צ- ריבית משתנה כל 2/5/7 שנים ולא צמודה למדד :

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת ל-X שנים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח(מקור גיוס הכסף)
המסלול לא צמוד למדד המחירים לצרכן – כלומר, ההחזר החודשי קבוע לאורך X שנים כפי שחתמנו אינו מושפע מהמדד וישתנה רק בנקודת זמן X ,המסלול פופולרי מכוון שהרבית קבועה למספר שנים והקרן אינה מוצמדת למדד המחירים לצרכן ,דבר נוסף שגורם לא להיות פופולרי היינו שהקנסות במידה ופרענו את המשכנתא ע"י מכירה של הנכס או מחזור משכנתא יהיו עד נקודת זמן X ולא לאורך כל חיי המשכנתא .השנוי יהיה עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

יתרונות:

1. המשכנתא ניתנת למחזור בתחנת היציאה ללא עמלות פירעון.
2. מתאים לתקופות בהן הריביות גבוהות ורוצים ליהנות מריביות נמוכות בעתיד.
3. בדרך כלל הריבית זהה לריבית הקבוע(קל"צ) אך פתורה מעמלת פירעון מוקדם בנק' יציאה .
4. יציבה לאורך X שנים, כאשר ממוצעת העסקאות עמוד 7 שנים ולכן היא שומרת על יציבות בממוצע לאורך כל העסקה  .

חסרונות:

1. אין לנו וודאות לגבי רמת הריבית בתחנה הקרובה, משתנה כל מספר שנים בהתאם למסלול שבחרנו.
2. נדרש מאתנו לבצע ניהול ע"י מעקב ובקרה לקראת שינוי הריבית בתחנה.
3. ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה ,במידה והריביות טיפסו .
4. יקרה כמו קל"צ!

פריים –ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%

ללא ספק מדובר במסלול הפופולרי והנפוץ ביותר אבל גם הנפיץ ביותר , ולמה זה ?

במסלול הפריים, הריבית עשויה להשתנות אחת לחודש (ע”פ שינויים בריבית בנק ישראל). לדוגמה מאפריל 22 ועד אוקטובר 22 ריבית בנק ישראל עלתה ב-2.65% ! (נכון לימים אלה 2.75%(בנק ישראל)+1.5%(מרווח)= 4.25%)

למה מסלול זה זוכה לפופולריות ?
בשנים האחרונות מסלול הפריים הוא היה בוודאות הזול ביותר במשכנתא, אינו צמוד למדד ושמר על יציבות לאורך תקופה ארוכה מאוד וכך היה סוג של הגנה , בנוסף את מסלול הפריים אפשר לפרוע בכל רגע נתון ללא קנסות ועמלות פירעון מוקדם !

יתרונות:

1. הקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
2. אין קנס פירעון מוקדם, ניתן למחזר בכל עת ללא חשש מתשלום נוסף לטובת פיצוי הבנק.
3. הקרן יורדת מההחזר הראשון.
4. המסלול מתאים לתקופות בהן יש יציבות והריבית הפריים נמוכה.
5. מצוין למשקעים בעסקאות פליפ.

חסרונות:

1. חוסר וודאות לגבי רמת הפריים ההפך הגמור מיציבות -משלמים פחות אבל חוששים יותר.
2. עלייה של 1% בפריים תביא לעלייה ממוצעת של 10% בהחזר החודשי (תלוי תקופה ומסלולים)
3. נדרש מאתנו לבצע ניהול ע"י מעקב ובקרה חודש בחודשו.

מסלול זכאות=  ק"צ = ריבית קבועה וצמודה למדד

הלוואה שמוגדרת כהטבה של משרד הבנוי והשיכון וניתנת אך ורק לאוכלוסייה ספציפית שמוגדרת כזכאית למסלול זכאות, הריבית אשר מתקבלת הינה  0.5% פחות מהריבית הממוצעת של הבנקים למשכנתאות  אשר ניתנת במסלול המקביל (ק"צ – קבועה צמודה). 
מדובר במסלול בטוח יחסית – הריבית שלו תישאר קבועה גם אם יהיו שינויים במשק, אבל כיוון שהוא צמוד למדד המחירים לצרכן – ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד,

יתרונות:

1. יש לנו ביטחון יחסי- למה הוא יחסי ?

מצד אחד הריבית קבועה וזה נותן לנו את הביטחון שלא תעלה, מצד שני הביטחון נפגע מכוון שהקרן צמודה למדד המחירים לצרכן וכל שנוי קטן מקפיץ את יתרת הקרן ולכן ההחזר החודשי יעלה בצורה משמעותית לאורך המשכנתא  .מסלול טוב בתקופת בהן הריביות נמוכות ואנחנו לא צפויים להתפרצות אינפלציונית או שהאינפלציה במגמת ירידה וכך נהנים ממדד שלילי או נמוך .

2. אופציה טובה למשקעים- במידה והמדד עולה, ניתן לעלות את דמי השכירות על הדירה בהתאם למדד וכך השוכר יספוג את עליית המדד.

3. אין קנס ועמלת פירעון מוקדם במידה ונסלק את המסלול לפני סיום המועד .

4. הנחה בביצוע שמאות.

חסרונות:

1. המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן וקיימת אי וודאות לגבי רמת האינפלציה.
2. קרן ההלוואה אשר צמודה למדד מתעדכנת כל חודש בהתאמה למדד.
3. ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה.

חשוב להכיר- פחות מומלצים

לייבור צמוד לדולר / יורו:
מסלול עם ריבית משתנה אחת לשלושה חודשים, בהתאם לשינויים בריבית הלייבור .
(ריבית הלייבור מגיעה מבריטניה והיא ממוצע של 16 הבנקים הגדולים בממלכה כאשר היא לוקחת את הממוצע של 8 בנקים בנרמול ארבעת הראשונים ו ארבעת האחרונים ומפורסמת אחת ליום). כמו כן המסלול צמוד לשער החליפין של היורו או דולר – כלומר, ההחזר החודשי אינו יציב ועשוי לעלות או לרדת לפי שינויים בשער החליפין תשימו לב מה קרה לדולר בחציון השני של 2022, העלייה שלו פגעה חזק בכל מי שלקח משכנתא צמודה לדולר על בסיס לייבור, ההמלצה שלי הינה רק אם אתם מקבלים שכר בדולרים או יורו אז תשקלו את המסלול, אם לא אז אל תתקרבו !

מסלול מק”מ- מלווה קצר מועד
מק”מ -“מלווה קצר מועד”. מק”מ הוא סוג של איגרת חוב ממשלתית. בנק ישראל מנפיק אותו לציבור עבור הממשלה. כל חודש מונפק מק”מ חדש, כאשר אורך החיים שלו הוא שנה. המסלול הזה מאופיין  בריבית שעשויה להשתנות אחת לשנה (על פי שינויים בתשואות האג”ח). כמו כן, מסלול זה לא צמוד למדד המחירים, כלומר קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה.

תוכנית חומש: 
התכנית מיועדת ליוצאי אתיופיה ובפרט שעומדים בקריטריון שהוגדר, הלוואה לדיור של עד 600,000 ש”ח, לתקופה מקסימלית של 25 שנה. תנאי ההלוואה :

1. 10 שנים ראשונות ללא ריבית (0%).
2. 15 שנים הבאות בריבית קבועה צמודה למדד של 2%.

מענק פריפריה:

מענק בגובה של 40,000 ש”ח או 60,000 ש”ח לאנשים אשר רוכשים דירה באזורי מועדפים אשר הוגדרו ע"י משרד הבנוי והשיכון, זאת בנוסף להנחה במחיר הדירה הניתנת במסגרת תכנית מחיר למשתכן. את המענק אמקבלים כמתנה ולא כהלוואה.

בשורה תחתונה

בחירת מסלולים נכונים והפחתה של חלקי האחוז בריבית על אותם המסלולים יכולים לחסוך ללווים עשרות אלפי שקלים ואף מאות .

יועץ משכנתא פרטי בונה אסטרטגיה וטקטיקה מאוד ברורים אשר מביאים את הלווים למשכנתא בתנאי הריבית והמסלולים המשתלמים ביותר עבורם. בנוסף יועץ משכנתא פרטי יסייע לרוכשי הנכס גם להתגבר על בעיות אחרות.

בברכה טום כסה- משכנתאות ופיננסים