ייעוץ משכנתא

אתם מעוניינים לקחת משכנתא? מרגישים חסרי עונים אל מול הבקשות של הבנק?

אל דאגה –אני כאן, כדי להקל עליכם וללוות אתכם בתהליך, בשביל שאתם תוכלו להיות רגועים.

למי פונים כשצריכים משכנתא?​

תהליך ייעוץ המשכנתא, נועד כדי לאפשר לכם לקחת משכנתא בראש שקט ובידיעה ברורה שקיבלתם את המשכנתא הכי טובה עבורכם. זאת, מבלי שהשקעתם זמן רב בלמידת התחום.

היתרון הנוסף, של תהליך הייעוץ הוא שאתם יודעים במדויק באילו מסלולי משכנתא לבחור, מה הריבית שתקבלו כנגד המסלולים שנבחרו ומהי תקופת הזמן האופטימלית עבורכם ולא עבור הבנק בכל מסלול.

באופן עקרוני, כל אדם יכול ללמוד על תחום המשכנתאות ואף להתמקצע מעט בעזרת  מחקר ולמידה אינטנסיבית.

האם כל אחד יכול להעניק שירותים בתחום ייעוץ משכנתאות?

נכון ל- 2023, עדיין לא קיימת רגולציה בתחום המשכנתאות, כך שבאופן תאורטי כל אדם יכול להציג את עצמו כיועץ משכנתאות.

כתוצאה מאי הסדר רגולטורי בתחום ועל מנת שלא "תיפלו" עם "יועץ" ללא הסכמה, רקע או ניסיון, חשוב מאוד לקרוא עליו ולוודא שיש לו המלצות חיוביות בכל הפלטפורמות.

 אז למה לפנות לייעוץ משכנתאות פרטי?

ליועץ משכנתאות מוסמך יש ידע מעמיק בתחום הפיננסים ככלל ובתחום המשכנתאות והמימון בפרט. זהו הבסיס לתכנון משכנתא יעילה, טובה מקצועית וחסכונית לכם ולא לבנק.

ליועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי יש את כל הכלים, כדי להתאים עבורכם את המשכנתא המתאימה ביותר אשר דואגת לאינטרסים שלכם מול הבנק.

מהם השלבים בתהליך ייעוץ משכנתא?

ייעוץ משכנתאות היינו תהליך שנועד לסייע  בהשגת מימון לטובת רכישה של נכס פרטי או מסחרי. תהליך לקיחת המשכנתא באמצעות יועץ משכנתאות פרטי כולל מספר שלבים:

1. הכרות אישית- הבנת הצרכים, המטרות והיעדים שלכם.

2. תכנון – בוחנים את ההכנסות, ההוצאות והתוכניות שלכם לעתיד הקרוב והרחוק מבחינה פיננסית.

3. אישור עקרוני ראשוני – בודקים שניתן להשיג את האישור הראשוני למימון העסקה מבלי להיכנס לתמהיל המשכנתא.

4. בניית תיק משכנתא אופטימלי – איסוף מסמכים בצורה נכונה ומהירה לטובת בניית תיק משכנתא מנצח.

5. בנייה ותכנון תמהיל משכנתא– תמהיל המשכנתא נבנה על פי היכולות והצרכים שלכם ובהתאם לתכנון שביצענו בתחילת התהליך. התמהיל כולל בתוכו גידור סיכונים ע"י התחשבות בתרחישים שונים שיכולים לקרות בגזרה הכלכלית, המדינית והמשפחתית (כולל התייחסות לצמתים עתידיים של הלווים).

6. אישור עקרוני סופי מהבנקים –נבקש ממספר בנקים שונים אישור עקרוני לקבלת משכנתא, על פי תמהיל משכנתא שבנינו לבנק ולא הבנק בנה לנו, מה שאומר- תמהיל משכנתא אופטימלי עבורנו.

7. משא ומתן (מכרז ריביות)- אבן דרך בתהליך. בשלב זה, תקבלו ערך גבוה במיוחד מתהליך הייעוץ. כתוצאה מהיכרות מעמיקה עם גופי המימון השונים, יש לנו את היכולת לבצע משא ומתן אפקטיבי ולשפר את התנאים שניתנו בהתחלה.

8. בחירת בנק ללקיחת המשכנתא- נבחר את הבנק שהציע לנו את ההצעה הטובה ביותר, על תמהיל המשכנתא שבנינו ועליו בוצע מכרז הריביות.

9. שלב הביטחונות– מתחיל בבדיקת שמאי הנדרשת עבור הנכס הנרכש. לאחר מכן, מסדירים את הרישומים מול הטאבו, רמ"י –רשות מקרקעי ישראל, רשות המיסים, והפקת ביטוח משכנתא אשר כולל ביטוח חיים ומבנה, מול עורך דין.

10 . חתימות – בשעה טובה, אנחנו נפגשים בבנק לטובת חתימה על קבלת המשכנתא.
בונוס – אחת לשנה אתם מקבלים בדיקה למחזור משכנתא ללא עלות. בבדיקה, בודקים היתכנות לשיפור המשכנתא וחיסכון כספי גדול שיכול להתחיל בעשרות אלפי שקלים במשכנתאות נמוכות ולהגיע גם למאות אלפי שקלים במשכנתאות גבוהות.

בונוס – אחת לשנה אתם מקבלים בדיקה למחזור משכנתא ללא עלות. בבדיקה, בודקים היתכנות לשיפור המשכנתא וחיסכון כספי גדול שיכול להתחיל בעשרות אלפי שקלים במשכנתאות נמוכות ולהגיע גם למאות אלפי שקלים במשכנתאות גבוהות .

יועץ משכנתאות פרטי VS יועץ משכנתאות של הבנק?

בעבר הרחוק,  לווים רבים האמינו שיועצי המשכנתאות של הבנק קיימים כדי לעזור להם לקבל משכנתא טובה יותר. הדעה הרווחת בציבור הייתה שהבנק היינו סוג של אגודה שיתופית, מה שלאורך השנים התברר כהפוך מהמציאות.

בוא נבין מה הם האינטרסים של יועץ בנקאי בהשוואה ליועץ משכנתאות פרטי:

• את מי הוא משרת? – יועץ של הבנק, עובד עבור הבנק ויועץ פרטי, עובד למען הלקוחות "הלווים".

• מה כוללת המשכנתא?- היועץ בבנק ייתן משכנתא שמתאימה ורווחית לבנק, בעוד שיועץ פרטי ישיג משכנתא שמתאימה לצרכי הלקוח בלבד.

• מה נחשבת כהצלחה?- יועץ בנקאי יחשיב את רווחי הבנק כהצלחה. יועץ פרטי יחשיב חיסכון של הלקוחות, כתוצאה מאיבוד רווחים של הבנק כהצלחה. שלא תטעו הבנק עדיין מרוויח אבל הרבה פחות.

• מה עם הזמינות?- יועץ בבנק עובד לפי שעות פעילות הבנק ורק בתיאום מראש, בעוד שיועץ פרטי זמין לכם באופן שוטף 24/7.

לסיכום,

יועץ משכנתאות של הבנק עובד עבור הבנק, נמדד ע"י רווחיות הבנק ולכן, האינטרס שלו הוא להכניס עוד כסף לבנק. לעומתו, יועץ משכנתא פרטי עובד עבור הלווים ונמדד ע"י החיסכון שלהם.  

איך הוא עושה את זה?

הבנק בונה מסלולי משכנתא אשר מתאימים לו והיועץ נאמן להן. לרוב הבנקים ישנה תוכנית משכנתא זהה – משכנתא גנרית עבור כל מבקשי המשכנתא, הכוללת 3 הצעות גנריות שלא באמת מתאימות פרטנית.

ברגע שאתם ניגשים לבנק ללא יועץ משכנתאות פרטי, אין לכם את הידע להרכיב את מסלולי המשכנתא אשר נכונים עבורכם ומתאימים ולתקופה בה לקחתם את המשכנתא.

הדבר החמור עוד יותר הוא שאתם מוותרים על מכרז ריביות אמיתי ומיטבי ובעצם אתם מפסידים כסף כבר במהלך הראשון שלכם באחד הפרויקטים היקרים שתיקחו על עצמכם.

יועץ פרטי, בונה משכנתא אופטימלית ללקוחותיו על פי מטרות ויעדים שהוגדרו מראש, ובתוכם לוקחים בחשבון מספר משתנים ומאפשרים לגדר סיכונים.

הבנק מציע ייעוץ ללא עלות – למה לשלם על ייעוץ משכנתא פרטי?

בואו נבין משהו חשוב, ככל שהמשכנתא טובה יותר ללקוח, כך היא פחות רווחית לבנק.   לכן, נכון יותר להגדיר את יועצי המשכנתאות של הבנק כאנשי מכירות בתחום המשכנתאות ולמה? – הם עובדים עבור הבנק, מקבלים משכורת מהבנק ונמדדים על פי הרווחיות של הבנק ואין להם שום אינטרס להוזיל לכם את המשכנתא.

מהצד השני, יועצי המשכנתאות לא כפופים לשום גוף בנקאי והאינטרס שלנו זהה לאינטרס שלכם הלווים. האינטרס המשותף שלנו הוא לגדר סיכונים ולצמצם עלויות שיביאו לחיסכון כספי שיכול להגיע גם למאות אלפי שקלים.

כמה עולה ייעוץ משכנתא פרטי?

עלות השירות היא זניחה ביחס לפוטנציאל החיסכון, שיועץ משכנתאות פרטי יחסוך לכם (עשרות עד מאות אלפי שקלים במשכנתא).

כמה כסף יחסוך לכם יועץ משכנתאות מקצועי?

פוטנציאל החיסכון נע בין מ- 70 אלף ₪ כממוצע תחתון ועד למעל 300,000 ש"ח במשכנתאות ממוצעות.

לצורך הדוגמה, עלות יועץ משכנתאות נאמדת בממוצע בכ-7,000 ₪ והחיסכון שהוא מייצר עומד על 100,000 ₪. כלומר, עלות החיסכון גדולה פי 14.3 משכר הטרחה הממוצע שגובה יועץ משכנתאות.

בשורה התחתונה

אנו ב-"טום כסה- משכנתאות ופיננסים" מציעים שירותי יעוץ והכוונה בהליך לקיחת המשכנתא. החל מהשיחה הראשונית, הגשת הבקשה ועד לחתימה סופית על מסמכי המשכנתא.

מזכירים כי התהליך איתנו כולל:

1. 1. הכרות אישית ומעמיקה.

   2. תכנון נכון ומדויק עבורכם .

   3. אישור עקרוני ראשוני

   4. בניית תיק משכנתא אופטימלי ללא טעויות

   5. בנייה ותכנון תמהיל משכנתא מנצח 

   6. אישור עקרוני וסופי מהבנקים

   7. משא ומתן מול הבנקים- נרוץ ונתמקח עבורכם

   8. בחירת בנק מנצח עבורנו- בריביות הטובות ביותר על המשכנתא שבנינו עבורכם

   9. שלב הביטחונות – יום החתימות ועד קבלת כספי המשכנתא.