מהי משכנתא בדרגה שניה – חסרונות ויתרונות
כאשר נוטלים מהבנק משכנתא לקניית דירה או לבניית בית פרטי, הנכס ממושכן לטובת הבנק שיוכל למכור אותו במידה ולא נעמוד בהחזרים. ואולם, קיימת גם אפשרות לקחת משכנתא נוספת על הבית, המכונה משכנתא בדרגה שנייה. במקרה הזה, הבנק או (לרוב) גורם מימון חוץ בנקאי, מקבל משכון נוסף על הנכס כנגד ההלוואה שנקבל. כעת, הנכס משמש גם עבורו כבטוחה, אך הוא מצוי בדרגה השנייה לאחר הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה.
נשמע מבלבל? נכון, משכנתא דרגה שניה מורכבת יותר מאשר משכנתא בדרגה ראשונה. אבל בשורות הבאות נעשה לכם סדר בנושא, ונביא תשובות לשאלות הבסיסיות.
משכנתא בדרגה שנייה ביתר פירוט
אם כן, כבר יש לנו נכס עם המשכנתא, הריביות וההחזרים, בעוד הבית או הדירה משמשים כבטוחה עבור הבנק. במידה ונרצה לקבל ליד עוד סכום כסף משמעותי, נוכל להשתמש בנכס שלנו למשכנתא נוספת, כשהפעם הגורם המלווה נמצא בדרגה או בעדיפות שנייה. המשמעות היא, שאם הגענו ליום הדין בו אין עוד באפשרותנו להחזיר את הכסף, הנכס יימכר ומי שיקבל את הכספים הוא קודם כל הבנק, שנמצא בדרגה הראשונה. היתרה תשמש לכיסוי החוב לגורם שנמצא בדרגה השנייה.
ניקח למשל משפחה שנטלה משכנתא של מיליון שקלים, ולאחר מכן משכנתא שנייה בחצי מיליון שקלים. כעבור 10 שנים המשפחה כבר החזירה חצי מיליון שקלים מהמשכנתא בדרגה ראשונה, ועוד 250 אלף ₪ מהמשכנתא בדרגה שנייה. כעת, המשפחה מגיעה למצב בו אינה יכולה לעמוד בהחזרים, ויש למכור את הבית. בהתאם למחירי השוק החופשי, הבית נמכר ב- 2 מיליון שקלים.
מתוך הסכום הזה, חצי מיליון ראשונים הולכים אל הבנק, ועוד 250 אלף הולכים אל המממן מדרגה שנייה.
ומה אם הסכום בו נמכר הבית אינו מצליח לכסות את שתי המשכנתאות? ובכן, במקרה הזה הסכום יכסה קודם כל את המשכנתא הראשונה, והיתרה תכסה לפחות חלק מהמשכנתא השנייה. מה שלא יכוסה על ידי מכירת הבית, יישאר בתור חוב לגוף שהעניק את ההלוואה השנייה.
מדוע אנשים לוקחים משכנתא בדרגה שנייה
משכנתא שניה לכל מטרה כשמה כן היא, מאפשרת לממן הוצאות שונות כמו נסיעות, טיפולים רפואיים, קניית רכב, מימון חתונה וכיוצא בזאת. על פניו, יש לה יתרונות, כמו האפשרות לשמור על המשכנתא הראשונה ללא שינויים והרעת תנאים, היכולת לקבל סכום גבוה של עשרות ומאות אלפי שקלים, האפשרות לפרוס את ההלוואה על פני שנים, ולרוב גם אפשרות לפירעון ההלוואה ללא קנסות על יציאה מוקדמת.
יחד עם זאת, בפועל אנשים פרטיים אינם לוקחים את המשכנתא הזו לכל מטרה, שכן קיימים מספר חסרונות מהותיים. בראש ובראשונה, אנו מעמידים את הבית או הדירה שלנו בסיכון נוסף. לא רק שהנכס משועבד לגורם אחד, אלא לשני גורמים. בנוסף, מאחר שהגורם המלווה מדרגה שנייה מצוי בסיכון משמעותי בהשוואה לגורם הראשון, הרי שהריביות על הלוואות אלו גבוהות יותר ממשכנתאות של הבנקים, על כל המשתמע מכך. מלבד זאת, הבנקים אינם ששים להעניק משכנתאות מדרגה שנייה, ולעיתים גם מקשים על קבלתן מגורם אחר.
לכן, במגזר הפרטי משכנתא מדרגה שניה משמשת בעיקר משפחות שנקלעו לחובות משמעותיים, שאינן מסוגלות לכסות. בדרך כלל הן יעשו זאת רק לאחר שנסתם הגולל על כל אפשרות מימון אחרת. נכון, המשכנתא הזו יכולה לחלץ מצרות ומגבלות פיננסיות דוחקות, אך באותה עת היא כרוכה בהחזרים משמעותיים ובסכנה לנכס. הלכה למעשה, כעת מחזירים שתי משכנתאות בו זמנית.
מסיבה זו, יש לבחון היטב את הפלוסים והמינוסים בנטילת משכנתא מדרגה שנייה. לדוגמא, ייתכן שעבור משפחה אחת איחוד של כמה הלוואות תחת משכנתא הפרוסה לטווח ארוך, תוביל לחילוץ ממצוקה כלכלית רצינית. מאידך, למשפחה שנייה עדיף בהרבה לקחת הלוואה מסוג אחר, במקום להעמיד את הבית בסיכון.
לעומת זאת, במגזר העסקי הדברים שונים. כאן מדובר לרוב בבעלי עסקים קיימים המעוניינים בהלוואה לצורך צמיחה והתרחבות. באותו האופן, על נכס שכבר קיימת עליו משכנתא לוקחים הלוואה שנייה, ומטבע הדברים יש להציג תוכנית עסקית ולשכנע בדבר היכולת לעמוד בהחזרים. היתרון הגדול הוא, שכאן ניתן לקבל הלוואות בסכומים גבוהים יותר בהשוואה להלוואות לדיור. זהו בהחלט פתרון שלבעל עסק כדאי לשקול אותו.
משכנתא מדרגה שנייה מהבנק או מחברה חוץ בנקאית
לכאורה, ניתן לקבל משכנתא בדרגה שנייה מהבנקים ומחברות אשראי חוץ בנקאיות. למעשה, כמעט תמיד הבנקים אינם מעניקים את ההלוואה. הסיבה ברורה: אם כבר יש לבנק בטוחה מצוינת (הבית שלכם) כנגד ההלוואה, מדוע שייקח את הסיכון ויספק עוד סכום משמעותי על אותו הנכס? למעשה, לו מצבכם הכלכלי היה שפיר, סביר להניח שלא הייתם מבקשים את ההלוואה. ובמילים אחרות, הבנק ער לסיכון הגבוה. אלא אם מתקיימים תנאים מיוחדים הנוגעים לשווי הנכס, סביר להניח שהבנק לא יאשר לכם משכנתא מדרגה שנייה.
לעומת זאת, בחברות אשראי חוץ בנקאי מסתכלים על הנושא דרך משקפיים אחרות. הלוואות מהוות את מנגנון הרווח של חברות אלו, ומבחינתן הסיכון עשוי להצדיק את התמורה. נכון, הן עומדות שניות בתור ונוטלות את הריזיקה, אך הסיכון יגולם בריביות גבוהות יחסית, לרוב בהתבסס על ריבית הפריים.
על מנת שהחברה תוכל לאשר לכם את המשכנתא, עליה לקבל אישור מהבנק שנתן את המשכנתא מדרגה ראשונה. העובדה שאתם מתעתדים לקחת הלוואה גדולה נוספת על אותו הנכס, אינה מוצאת חן בעיני הבנק. אז אף אחד לא יצא מגדרו כדי לתת אישור, אבל בסופו של דבר, אם אין נסיבות שבאמת מצדיקות סירוב, האישור יינתן.
הבנק עשוי להגביל את גובה המימון משווי הנכס שתוכלו לקבל מהחברה החוץ בנקאית, לרוב עד לשישים אחוז משווי הנכס (בהלוואות לעסקים המימון יכול להיות גבוה יותר). מצד שני, יש לזכור כי המשכנתא השנייה מתייחסת אל שווי אחר של הנכס לעומת ההלוואה הראשונה. למשל, אם משפחה לקחה משכנתא לפני 15 שנה על דירה שהוערכה ב- 1.5 מיליון ₪, ובחלוף השנים שווי הדירה עלה ל- 2.5 מיליון ₪, הרי שהמשכנתא השנייה תהווה אחוז מסוים מהערך החדש והגבוה יותר.
להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה
כפי שניתן להבין, נטילת משכנתא מדרגה שנייה אינה עניין של מה בכך. אמנם, ניתן להיעזר בה לקניית דירה להשקעה ולהוצאות גדולות נוספות, אך לפחות במגזר הפרטי היא משמשת בעיקר לסגירת חובות, לרבות על ידי מסורבי הלוואות מהבנקים. עבור בעלי עסקים הפתרון עשוי להיות טוב ומועיל, אך עבור משפחות במצוקה כלכלית, נטילת הלוואה נוספת עשויה לתת רווחה זמנית מבלי לפתור את שורש הבעיה.
מאחר שמדובר בתחום מורכב, מבחינת הבדיקות שצריך לעשות, מבחינת האישורים ומבחינת הסכומים, הריביות ותנאי ההחזר של חברות חוץ בנקאיות, חשוב מאוד לעבוד עם יועץ משכנתאות בעל ניסיון רב בנושא. לפרטים נוספים על משכנתאות בדרגה שנייה ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.