משכנתא לבניית עצמית – כמה כסף תוכלו לקבל, ומתי?
אם אתם מתכוונים לבנות בית חדש בהרחבה של יישוב, או בכל מקום אחר, מה שאתם צריכים הוא משכנתא לבנייה עצמית. מדובר באותה משכנתא שאנשים נוטלים בעת קניית דירה מיד שנייה או מקבלן, רק שיש מספר הבדלים הקשורים לבדיקות והאישורים שהבנק דורש, ובעיקר לתהליך קבלת הכספים מול ההתקדמות בבנייה. בשורות הבאות יובא מידע חשוב על משכנתא לבניית בית פרטי.
הבנק צריך להיות יותר בטוח
כשקונים דירה מיד שנייה יש נכס עם שווי מסוים שמוערך על ידי שמאי, המשמש כבטוחה לבנק באמצעות שעבוד. גם בקניית דירה מקבלן, אפילו אם היא טרם נבנתה, קיימות בטוחות משמעותיות שמעמיד הקבלן, ולכן בכל הקשור אל הקונים הסיכון שהבנק נוטל הוא רגיל.
לעומת זאת, בבניית בית פרטי זה רק אתם מול הבנק, כשהנכס עוד נמצא על הנייר בתוכניות של האדריכל, וישנה דרך ארוכה עד המפתח. מכיוון שאין עדיין נכס שיודעים בדיוק מה שוויו, הבנק רוצה להבטיח ככל האפשר את השקעתו ואת יכולות ההחזר שלכם. לכן, השלבים הראשוניים מול הבנק מעט יותר מסורבלים, מאחר שצריך להציג את התוכניות האדריכליות ואישור המהנדס, את היתר הבנייה ונסח הטאבו, רישום של הקרקע ברמ"י, אישור זכויות ואישור היעדר חובות על הקרקע, הסכם הפיתוח, רישומי חשבון עובר ושב לשלושת החודשים האחרונים, תלושי שכר שלכם ושל הערבים (אם ישנם) לשלושת החודשים האחרונים, ועוד.
עברנו את זה, כמה כסף נקבל?
קודם כל, זו לא רק השאלה של כמה כסף, אלא באילו תנאים. ההמלצה הגורפת לכל מי שעומד לקחת משכנתא לבנייה עצמית (או משכנתא בכלל), היא לקבל ייעוץ אובייקטיבי. שימו לב: הפקידים בבנק אינם חברים שלכם ולמעשה גם אינם ממש "יועצים" במלוא מובן המילה. איך שלא תהפכו את זה, האינטרס העליון שלהם הוא הרווח של המעסיק. נכון שהבנק בכל מקרה ירוויח מהריבית, אבל השאיפה שלו היא להרוויח כמה שיותר. אז איך כל זה מסתדר עם השאיפה שלכם לשמור ככל האפשר על כספכם? זה לא.
בדיוק מהסיבה הזו חשוב לקבל ייעוץ משכנתאות מגורם אובייקטיבי, שכל מה שמעניין אותו הוא החיסכון שלכם, וההתאמה המדויקת של התנאים ליכולותיכם ולצרכיכם. יועץ משכנתאות מלווה אתכם לכל אורך הדרך, החל בבירור ראשוני של הצרכים, דרך סיוע בהשגת האישורים הנחוצים, בניית התמהיל הטוב ביותר שיכול לחסוך מאות אלפי שקלים, ועד למשא ומתן תקיף מול הבנקים ושאר הבירוקרטיה. במילים אחרות, מה שייעוץ משכנתאות נותן לכם הוא הבנה מצוינת לגבי היקף המשכנתא הנדרשת והאפשרית, ראש שקט וידיעה שהכל מנוהל לטובתכם בידיים אמונות, פינוי הזמן להתעסקות בפרויקט הבנייה שלכם, ומעל הכל – חיסכון עצום בכסף.
ובכל זאת, כמה נוכל לקבל מהבנק?
כמו בכל משכנתא, גם הגובה של משכנתא לבניית פרטי נקבע על סמך שווי הבית ושיעור המימון שהבנק נותן. מבחינת שווי הנכס, ברור למשל ש- 60% מבית של 2 מיליון ₪ הוא סכום אחר לגמרי מאותו ממימון על בית של 3 מיליון ₪. עקרונית, הבנק יכול לאשר לכם עד 75% משווי הבית במידה והוא הראשון והיחיד שלכם, ועד 70% אם אתם משפרים מדירה או מבית קודם. יחד עם זאת, כפי שנאמר קודם, הסיכון של הבנק בבית פרטי הוא יותר גבוה, לכן לרוב אפשר לקבל עד 60% משוויו של הבית עצמו, ועד 70% משווי הקרקע ועבודות הפיתוח.
בתוך כך, אחת השאלות המרכזיות שעימן מתמודדים הלווים, היא האם לשלם מההון העצמי על הקרקע והפיתוח, או לקבל משכנתא גם על השלב הראשוני של הפרויקט. אם תשלמו בעצמכם על הקרקע, היתרון הוא שתוכלו לקבל את מלוא שיעור המימון שיאושר לכם על בניית הבית עצמו. מצד שני, תישארו עם פחות הון עצמי למימון מרכיבי הפרויקט, ויש לכך חשיבות עקב קבלת הכספים רק מול התקדמות הבנייה. אם תבחרו לממן את הקרקע והפיתוח מהמשכנתא תוכלו לצאת לדרך עם הון עצמי גדול יותר, אבל לא תיהנו מאותו מימון של הבנק על הבית.
מבלי להיכנס למתמטיקה מסובכת, נסביר שכשמממנים את הקרקע והפיתוח מהמשכנתא, הסכום שהתקבל יורד מהמימון הכולל על הפרויקט. כלומר, הוא בא במידה מסוימת על חשבון המימון לבית. כך יכול לצאת, למשל, שבמקום 60% למימון הבית יישארו לכם רק 50%. בדוגמא הזאת, אם עלות בניית הבית היא 2 מיליון ₪ (אחרי קרקע ופיתוח), הרי שבמקום לקבל 1.2 מיליון ₪ תקבל רק 1 מיליון ₪, 200 אלף פחות.
אוקי, ומתי נקבל את הכסף?
אם הייתם קונים דירה, הכסף היה מתקבל בבת אחת. אבל במקרה של בית פרטי מקבלים חלק מסוים של הכסף בתום כל שלב בפרויקט, מה שנקרא 'פעימה'. 5 'הפעימות' הן: יסודות (בתום השלב הזה תקבלו 15% מהמשכנתא שאושרה לכם), שלד (30%), ריצוף וטיח (30%), פנים (15%) וגמר (10%).
מה זה אומר מבחינתכם? שאתם צריכים להיות מחושבים עם ההון העצמי, כי בכל שלב תצטרכו לשלם תחילה לקבלן על העבודות וחומרי הגלם, ורק אחרי זה תקבלו את הכסף מהמשכנתא. כדי להימנע מבעיות, סגרו מראש עם הקבלן על 'מקרים ותגובות' שיאפשרו מרווח נשימה, והשאירו לעצמכם טווח ביטחון של עשרה אחוזים בהון העצמי. כמו כן, כדאי לתכנן את הנזלת המסלולים לאורך הפרויקט כדי לנצל בצורה מיטבית את הריביות מול התנאים המשתנים במשק.
אוקי, הבנו, אז איך מתחילים?
מתחילים כמה שיותר מהר עם ייעוץ משכנתאות והוצאת אישור עקרוני מהבנק. נכון שצריך לחדש את האישור כל כמה חודשים, אבל כך תהיו בטוחים שהפרויקט אכן מתאים למידותיכם הכלכליות, ואילו יועץ המשכנתאות יוכל לנהל עם האישור שקיבלתם משא ומתן מול הבנקים. כמו כן, הוצאה מוקדמת של האישור תמנע בעיות מאוד לא נעימות בהמשך הדרך, כגון אישור של מימון נמוך מהצפוי, עלויות גבוהות מהצפוי, הערכת שמאי נמוכה מהצפוי, וכדומה.
בואו לקבל ייעוץ וליווי במשכנתא לבנייה עצמית
כאמור, את התהליך כדאי מאוד להתחיל עם יועץ משכנתאות, בעל ניסיון רב בליווי אנשים שבנו את ביתם הפרטי. באמצעות הייעוץ תוכלו להיכנס לפרויקט עם הרגליים על הקרקע, להתפנות לעיסוקיכם החשובים, ליהנות מראש שקט וביטחון, וגם תחסכו ממון נכבד בהחזרים לאורך השנים. לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.