משכנתא לדירה ראשונה

משכנתא לדירה ראשונה לצעירים – הון עצמי, זכאויות ועוד

ללא ספק, קניית הדירה הראשונה היא מעמד מרגש וחשוב מאוד בחיי הזוג הצעיר והמשפחה. יחד עם זאת, לקיחת משכנתא לרכישת דירה ראשונה הוא גם מהלך מורכב מבחינה כלכלית, הכרוך בהתחייבות כלכלית לא קטנה שתלווה אתכם למשך שנים רבות.
לכך, מצטרפת כמובן גם הסוגיה של הון העצמי, מחירי הדיור הגבוהים בישראל, תכנון ההחזרים לאורך זמן, ההטבות שאולי אתם זכאים להן, בחירה בתמהיל משכנתא חסכוני מבין מגוון אפשרויות, ועוד הרשימה ארוכה. משכנתא ראשונה – בואו נתחיל!

מהם התנאים הפיננסיים שמציב הבנק לנטילת משכנתא לדירה ראשונה

על מנת להיות זכאים עבור משכנתא לדירה ראשונה עליכם לעמוד במספר תנאים. קודם כל, עליכם להיות כמובן בעלי הון עצמי שיכול להשלים את המימון עבור רכישת הדירה. כיצד תדעו אם יש לכם את ההון העצמי הדרוש? ובכן, באופן כללי הבנקים מעניקים עד 75% משכנתא משווי הנכס. לדוגמא, אם אתם מתכוונים לרכוש דירה בשווי 1.5 מיליון ₪, הרי שתוכלו לקבל 1,125,000 ₪ משכנתא, ותצטרכו להעמיד הון עצמי של 375,000 אלף ₪.

יחד עם זאת, הדברים יותר מורכבים. ראשית, כי הבנק לא תמיד מאשר את המימון המקסימאלי, ושנית, כי סכום ההכנסה הפנוי שלכם צריך להיות גבוה פי שלושה מסכום ההחזר המבוקש. ליתר דיוק, הבנק ידרוש לראות כי ההחזרים החודשיים לא יהיו גבוהים מ- 40% מסך ההכנסות נטו של המשפחה. לכן, בהחלט ייתכן מצב שעל הנייר תוכלו לקבל 75% מימון, אך הסכום והפריסה תבקשו יהיו כרוכים בהחזרים גבוהים מהאפשרי. במקרה כזה, או שתצטרכו לפרוס את התשלומים על פני תקופה ארוכה יותר (מה שיעלה בסיכום הכללי את הסכום שתחזירו, אך יפחית פר החזר), או שתיאלצו להסתפק במימון נמוך יותר.

למשל, אם אישרו לכם לבסוף רק 65% מימון על הדירה, ואין זה מקרה נדיר, הרי שבדוגמא שלעיל תקבלו 975 אלף ₪ משכנתא, ואת השאר- 525 אלף ₪ תצטרכו להביא מההון העצמי. מעבר לכך, ישנם עוד מספר תנאים בסיסיים לאישור המשכנתא, כגון הכנסה חודשית קבועה שנכנסת לחשבון העובר ושב שלכם, והיסטוריה בנקאית נקייה. לשם כך, הבנק יבצע בדיקה של היסטוריית האשראי כדי לוודא מהן ההלוואות הקיימות, האם היו החזרות של צ'קים וכרטיסי אשראי, האם היו הליכים בהוצאה לפועל, וכן הלאה.

ומה אם אין לנו את ההון העצמי הדרוש?

האם ניתן לקבל משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי, או לפחות עם הון עצמי נמוך? זוהי שאלה מצוינת שיש לה מספר תשובות. קודם כל, הפתרון 'הפשוט' להון עצמי נמוך הוא להסתפק בדירה ובמשכנתא צנועות יותר, אך עבור זוגות רבים התשובה הזו אינה מספקת. לכן, חשוב לדעת שישנם עוד פתרונות, לא מאוד מסובכים, שיכולים לשפר מאוד את הסיכוי להשיג את הדירה בתנאים הפיננסיים הקיימים.

אפשרות אחת היא לבדוק את זכאותכם למשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון. מדובר בהלוואה בריבית קבועה צמודה למדד, הניתנת על ידי כמה בנקים למשכנתאות בתנאים יחסית נוחים (אם כי לא תמיד ובהכרח עדיפים על כלל המסלולים המוצעים בבנקים). זוכרים שאמרנו שהבנק נותן לכם עד 75% מימון? ובכן, עם הלוואת הזכאות תוכלו להגיע אפילו ל- 95% משווי הדירה. אם נחזור לרגע לאותה הדירה מהדוגמא שלעיל, זו ששווה 1.5 מיליון ₪, נראה כעת כי תוכלו להגיע עד למימון של 1,425,000 ₪, ולהשלים מההון העצמי רק 75 אלף ₪. זהו כבר סכום נמוך לכל הדעות, אך כאמור יש מורכבויות אחרות ובעיקר ההכנסה המשפחתית הפנויה.

ההלוואה דרך המדינה יכולה לעמוד בפני עצמה, כלומר להוות את כל המימון שאתם לוקחים לדירה, או שהיא יכולה להיות משולבת עם מסלולים שונים של הבנקים להשגת המימון המשתלם והנוח ביותר. יחד עם זאת, חשוב לדעת שגם גובה ההלוואה מהמדינה תלוי במספר פרמטרים, ובפרט המקום בו הדירה נרכשת (בהתאם להגדרת אזורי העדיפות הלאומית), והנתונים האישיים שלכם – מספר הילדים, תקופת נישואין ושירות צבאי.

עוד אפשרויות לקבל משכנתא עם הון עצמי נמוך

משרד הבינוי והשיכון הוא לא הכתובת היחידה עבור משכנתא לצעירים עם הון עצמי נמוך. אפשרות נוספת היא תוכנית מחיר למשתכן, המאפשרת לקנות דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, בזכות סבסוד הקרקעות של המדינה לקבלנים.

תנאי המשכנתא כאן זהים לאמור לעיל, רק שסכום הרכישה (ומכאן גם סכום ההלוואה) נמוך יותר. למשל, אם אותה דירה של 1.5 מיליון ₪ נרכשת במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ב – 1.2 מיליון ₪, הרי שבמימון של 75% צריך להביא הון עצמי של 300 אלף ₪ בלבד. אבל עוד יותר מכך, שווי הדירה מוערך על ידי  שמאי של הבנק, שאינו מתייחס להטבה שקיבלתם אלא אל השווי האמיתי בשוק. זה אומר שאותה הדירה שקונים ב- 1.2 מיליון ₪ מוערכת למעשה ב- 1.5 מיליון ₪. לכן, במימון של 75% ניתן לקבל עליה 1.25 ₪, וההון העצמי שצריך להעמיד הוא רק 275 אלף ₪.

מלבד מחיר למשתכן ומשרד הבינוי והשיכון, ישנן הטבות נוספות שאפשר ליהנות מהן. לדוגמא, ברכישת דירה ראשונה אתם נהנים מפטור ממס רכישה, ואם תקנו דירה באזור עדיפות תוכלו ליהנות לעיתים ממענקים נוספים. ישנן גם אפשרויות אחרות לגיוס ההון העצמי הדרוש, בדגש כמובן על בני משפחה וההורים, לרבות האופציה שנקראת משכנתא הפוכה. יחד עם זאת, במידה שאתם, ההורים או בני משפחה אחרים נוטלים הלוואה מהבנק או מכל גוף אחר לכיסוי ההון העצמי הדרוש, יש לעשות זאת בזהירות רבה ועם ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי.

האם הבנק יכול לסרב לתת לנו משכנתא?

התשובה היא כן, הבנק אינו מחויב להעניק לכם את ההלוואה, וגם אינו חייב להסביר לכם מדוע. הסיבה לכך יכולה להיות הכנסה חודשית נמוכה שלא תאפשר עמידה בהחזרים, היסטוריה כלכלית בעייתית (עיקולים, חריגות, צ'קים חוזרים וכדומה), דירוג אשראי נמוך (BDI), בעיות משפטיות הקשורות לנכס, אי עמידה ברגולציה – כגון כושר החזר נמוך מ- 40%, ועוד.

האם המשמעות היא שצריך לוותר על חלום הדירה, או לפחות על הדירה שאותה תכננתם לקנות? לא בהכרח. בניגוד למה שסובר מרבית הציבור, הבנקים אינם היחידים המורשים לספק משכנתאות. יש גופים חוץ בנקאיים כמו חברות אשראי וחברות ביטוח שאליהם אפשר לפנות. במידה והסירוב של הבנק למשכנתא נבע מכושר החזר נמוך יחסית לרצוי, הרי שיש סיכוי לקבל הלוואה בריביות ופריסה יחסית נוחות מגוף חוץ בנקאי. מאידך, אם הסירוב נבע מהיסטוריה כלכלית בעייתית, כגון חדלות פירעון והליכים בהוצאה לפועל, הרי שמפאת הסיכון התנאים יהיו גרועים יחסית.

מחפשים פתרונות משכנתא לצעירים – בואו לקבל ייעוץ

בשורות שלעיל נסקרו רק חלק מהאפשרויות והמורכבויות של משכנתא לצעירים, ויש עוד הרבה מה לדעת ולחשוב עליו מבחינת המסלולים, ההליכים והתכנון הפיננסי של ההלוואה. לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ייעוץ משכנתאות וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.