משכנתא לעסקים

מהי משכנתא לעסקים ומה מייחד אותה

רבים מבעלי העסקים משלמים דמי שכירות גבוהים על נכסים מסחריים, בין אם מדובר במשרדים, חנויות, בתי מלאכה, מחסנים וכדומה. ההוצאה הקבועה הזו, שנוטה לגדול עם השנים וחידוש חוזי השכירות, מעיקה על התזרים והרווחיות ומובילה למחשבה על רכישת הנכס. אין ספק כי בעלות על נכס, החוסכת בהוצאות השכירות וגם מהווה השקעה לעתיד, יכולה להיות מהלך המיטיב עם העסק במישור הפיננסי.

אלא מה? מעטים הם בעלי העסקים שברשותם מצוי ההון הפנוי לרכישת נכס מסחרי. וגם אם הממון מצוי בכיסם הרי שלא בהכרח יהיה זה נבון להוציאו, כאשר ניתן לממן את הרכישה ממקורות אחרים. אכן, קיימת האפשרות של משכנתא לעסקים הדומה במידת מה למשכנתאות למגזר הפרטי, עם פריסת תשלומים ממושכת וריביות עדיפות על הלוואה עסקית רגילה. עקב היתרונות של משכנתא מסחרית היא בהחלט נשקלת על ידי בעלי עסקים המעוניינים לרכוש נכסים לצורך פעילות העסק, התרחבותו, כהשקעה נדל"נית מניבה וכן להשקעות נוספות.

מאפיינים ייחודיים של משכנתא לעסקים

חשוב להבין כי משכנתא עסקית אינה זהה למשכנתא במגזר הפרטי. אמנם קיימים קווי דמיון אך גם הבדלים שחשוב להכיר. קודם כל, בניגוד למשכנתאות לאנשים פרטיים, הבנקים הרבה יותר הססניים כאשר הדברים מגיעים אל משכנתא לעסק. הסיבה לכך היא שיעור ההישרדות הנמוך יחסית של עסקים בישראל, בוודאי עסקים קטנים אך גם בינוניים, מה שאומר שהבנק נוטל על עצמו סיכון לא מבוטל. לכן אין וודאות שהבנק יאשר את המשכנתא, או יאשרה בתנאים נוחים, וכדי לעבור את המשוכה הזו יש להגיש תוכנית עסקית רצינית ומשכנעת (עליה יורחב בהמשך).

שנית, בדומה למשכנתא רגילה במגזר הפרטי, גם כאן יבוצעו בדיקות לקביעת כושר ההחזר של העסק. למשל, הבנק יבדוק בשבע עיניים את ההכנסות הנוכחיות וההוצאות בעסק, וכן את ההכנסות וההוצאות העתידיות שנרשמו בתוכנית העסקית. זאת לצד התייחסות אל הענף בו פועל העסק ואל מרכיבי הסיכון האופייניים לו. ואולם, חשוב להבין כי הבנק אינו מחשב את ההכנסות, ההתחייבויות וכושר ההחזר כפי שעושה זאת רואה החשבון של העסק, אלא פועל על פי כללים חשבונאיים מחמירים יותר של בנק ישראל. לכן התמונה הפיננסית המצטיירת היא פחות טובה, ובהתאם לכך גם הסיכוי לקבל את המשכנתא בתנאים נוחים.

עוד מאפיין ייחודי של משכנתאות לעסקים הינו שיעור המימון. כידוע, במגזר הפרטי יש שיעור מימון מקסימאלי לקניית דירה ראשונה, דירה להשקעה וכן הלאה. מאידך, במשכנתא לעסקים האפשרויות נרחבות יותר. למשל, אם בעל העסק מחזיק נכס פרטי הרי שניתן לשעבד אותו לטובת הבנק ולקבל משכנתא של עד מאה אחוז מימון לקניית הנכס המסחרי. במילים אחרות, קונים את הנכס בלי שההון העצמי סופג מכה של שקל אחד.

את הנכס הפרטי ניתן להעמיד כמשכון גם כאשר פותחים עסק חדש ומעוניינים לקבל הלוואה להשקעה הראשונית בו. עם זאת, במידה ומעוניינים לקבל משכנתא על נכס מסחרי ללא משכון הנכס הפרטי, הרי ששיעור המימון יגיע עד ל- 80% אחוז. שיעור המימון בפועל תלוי כמובן בפרמטרים נוספים, ובפרט ביכולות ההחזר אל מול היקף ההלוואה, והסיכון שהבנק מעריך שכרוך בה.

כאשר הדברים מגיעים אל הריביות והפריסה, התנאים נוטים להיות פחות נוחים בהשוואה למגזר הפרטי. באשר לפריסה, הבנקים אינם נוהגים לפרוס משכנתאות לעסקים לטווחים ארוכים מאוד, ולרוב יהיה צורך להחזיר את מלוא ההלוואה תוך 10 עד 15 שנים לכל היותר. הסיבה לכך היא, שוב, הסיכון היחסי של עסקים וכן הסיכון הגבוה יותר של נכסים מסחריים בהשוואה לפרטיים. ועדיין, כאשר משווים פריסה של 10 שנים לפריסה של 5 שנים בסכומים כה גדולים, מוצאים שהדבר מאפשר פיננסית את רכישת הנכס, ובדרך שאינה מביאה את תזרים המזומנים לקריסה.

באשר לריביות, הן נוטות להיות טובות יותר מאשר בהלוואות רגילות לעסקים, כך שלרוב יש יתרון למשכנתא לעסק מול הלוואה רגילה. יחד עם זאת, הריביות פחות טובות מאלו המוצעות במשכנתאות לציבור הפרטי. יש להביא זאת בחשבון, ובעיקר בתקופה של אינפלציה וריבית גבוהה במשק, שכן לריביות במסלולים שייבחרו יהיו השלכות מהותיות על התזרים לאורך השנים הקרובות.

כמה מילים על התוכנית העסקית לקבלת משכנתא

הצגת תוכנית עסקית היא תנאי יסודי לאישור המשכנתא מהבנק, והיא גם תשפיע במידה רבה על התנאים שיוצעו לכם. זו חייבת להיות תוכנית עסקית מסודרת ומפורטת, ולמי שאינו יודע כיצד לכתוב אותה כדאי להיעזר בבעל מקצוע עם הרבה ניסיון בתחום. בעיקרון, התוכנית העסקית מציגה תחזית מפורטת של ההכנסות וההוצאות בעסק לשנים הקרובות, כך שהיא כוללת גם תחזיות והשערות מושכלות.

מצד אחד, על התוכנית העסקית להיות חיובית ומשכנעת. עליה להראות לבנק כי מדובר בעסק יציב, שקיימות תוכניות פיננסיות ברורות לעתיד, שהמשכנתא וקניית הנכס ייטיבו עם מצבו של העסק, שקיים יסוד סביר להניח הצלחה כלכלית, וכדומה. מצד שני, התוכנית העסקית אינה יכולה לבטא סתם כך את משאלות הלב, או לעוות את הנתונים בחוסר יושר. עליה להתבסס על נתונים מדויקים מהשנים הקודמות (אם מדובר בעסק פעיל), על ניתוח של השוק והמתחרים, על בחינת התמחור של מוצרים ושירותים, על ניתוח קהל היעד והפתרונות שמוצרי העסק נותנים לו, ועוד שורה ארוכה של מרכיבים.

את כל אלו אוספים לכדי תוכנית עסקית הכתובה בצורה חיובית, אך ישרה ומקצועית, ובעיקר מדגישה את מצבו הפיננסי של העסק ומקורות המימון שלו (הון עצמי, הלוואות, הכנסות, נכסים וכדומה).

משכנתא לעסקים לוקחים בצורה נבונה ואחראית

כאמור, משכנתא מסחרית בהחלט יכולה להתגלות כצעד נבון מבחינה כלכלית. עם זאת, היא אינה מתאימה לכל עסק ולא תמיד עדיפה על הלוואה לטווח קצר יותר, אפילו אם הריביות יותר גבוהות. ובכל מקרה, את המשכנתא יש לתכנן היטב בהתאם לפרמטרים רבים, כגון השפעת ההחזרים על התזרים של העסק, יכולות ההחזר האמיתיות עם צפי מדויק ככל הניתן לעתיד, האם צפויה תשואה על הנכס ומהי, הם צפויים שינויים פיננסים לאור התרחבות מתוכננת של העסק, וכיוצא בזאת.

כמובן שבדיוק כמו במשכנתאות למגזר הפרטי, גם כאן יש לבנות תמהיל מדויק וספציפי לפי המצב הפיננסי, היכולות והצרכים. מדובר בתמהיל המשלב בין המסלולים השונים (ריבית קבועה או משתנה, עם או ללא הצמדה למדד או למט"ח) על ההיקפים, הפריסות והתזמונים שלהם. זאת, כמובן, במטרה להשיג את ההלוואה החסכונית ביותר ובתנאים המתאימים ביותר לעסק.

בנוסף, חשוב לזכור כי הבנק בו מתנהל החשבון העסקי אינו הכתובת היחידה שאליה ניתן לפנות. אמנם, במרבית המקרים הוא יהיה הכתובת הראשונה, מאחר שבסניף כבר מכירים את העסק כלקוח קבוע, חיובי ויציב. מאידך, בהחלט ניתן לנצל את התחרות בתחום המשכנתאות (בעיקר על עסקים במצב פיננסי שפיר), כדי לנהל משא ומתן ולקבל הצעות משתלמות ונוחות יותר.  

לפרטים נוספים על משכנתאות לעסקים ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269