משכנתא לפי שלבי בנייה
בניית בית פרטי שונה באופן מהותי מרכישה של דירה מוכנה. כמובן, יש הבדל עצום במורכבות ומשך תהליך הבנייה, וישנם גם הבדלים משמעותיים בתהליך לקיחת המשכנתא ובקבלת התשלומים מהבנק, בפעימות המקבילות להתקדמות בבנייה. בשורות הבאות יוסבר לגבי משכנתא לפי שלבי בנייה.
כמה מילים על משכנתא בפעימות
בניגוד לקניית דירה מוכנה, בבנייה עצמית התשלומים מועברים לקבלן הראשי המבצע עבודות שונות, החל ביסודות, בניית השלד ועד לגמר. הקבלן נדרש לממן את העבודות המבוצעות ואת חומרי הגלם, ומי שמשלם על כך הם כמובן הבונים. בתוך כך, התשלומים מהבנק אינם מתקבלים בפעימה אחת אלא בחמש פעימות המקבילות להתקדמות בפרויקט הבנייה. זאת מאחר שהבנק מעוניין להבטיח את עצמו כנגד השלמת הנכס, מבלי לשלם למשל את כל הסכום לקבלן שבאמצע התהליך פשט את הרגל, ומבלי שהסכום המאושר יהיה גבוה יותר מהשווי של הנכס המוכן בפועל.
על מנת לעקוב אחר התקדמות הפרויקט, בסיומו של כל שלב ייתן שמאי או מפקח את האישור לבנק. בחלק מהבנקים השיטה המקובלת היא שהמפקח על הפרויקט מאשר בחתימתו שהשלב המסוים בבנייה הושלם, ובהתאם לכך מועברים הכספים באחוזים שיתוארו בפסקה הבאה. לעומת זאת, בבנקים אחרים השיטה המקובלת היא שבתום כל שלב בבנייה, שמאי מטעם הבנק מגיע לשטח ומעריך את שוויו של הנכס. על פי ההערכה הבנק מעביר את הסכום לפי המשכנתא שאושרה, ובאחוזים שיתוארו מייד.
ראוי לציין כי ישנם בנקים הנוקטים בגישה אחרת, של העברת הסכומים מתוך המשכנתא בהתאם לקבלות שמספק הקבלן. הדבר מאפשר לממן באופן מדויק את ההוצאות בפועל, בניגוד להערכת שמאי שאינה תואמת בהכרח להוצאות של הבונים). יחד עם זאת, חשוב לציין כי גם כאן יגיע שמאי לשטח על מנת לוודא שהקבלות שהוצגו אכן תאמו להתקדמות בשטח ולבית ההולך ונבנה.
בכל מקרה, מכיוון שהמימון ניתן רק לאחר סיומו של כל שלב, הרי שהבונים צריכים לממן את העבודות במהלכו בעצמם בתוך כך, יש לקחת בחשבון כי עלויות הבנייה בפועל עשויות להיות שונות במידה מסוימת מהצפי. מכאן שלצד טבלת תזרים ועלויות מפורטת, הבונה צריך להחזיק לאורך התהליך הון עצמי מספיק (עם טווח ביטחון), שיאפשר לו להשלים כל תשלום נדרש לקבלן לצורך התקדמות הבנייה.
קבלת הכספים מהבנק בחמש פעימות
כאמור, משכנתא לפי שלבי בנייה מתקבלת בחמש פעימות, או חמישה שלבים. ראשית, לאחר שלב היסודות שבו חופרים את היסודות לבניין ויוצקים אותם, מעביר הבנק 15% מסכום המשכנתא שאושר ללווים. לאחר מכן ממשיכים לשלב השלד שבו הבנק מעביר 30% נוספים מכספי המשכנתא, בעוד הבונים צריכים לממן את היציקות למיניהן, הרצפה, התקרה, הקונסטרוקציה לגג, הקומות וכן הלאה.
עם סיום השלב השני כבר הועברו למעשה 45% מסך הכספים שאושרו כמשכנתא, בהתאם לשווי הנכס. כעת מגיעים לשלב השלישי שבו צריך לממן את הריצוף, חיפוי הגג והטיח הפנימי והחיצוני, שבסיומו הבנק מעביר עוד 30% מהכספים. כעת אנו עומדים כבר על 75% מסך הכספים, ומתקדמים אל השלב הרביעי. זהו השלב של גימור הפנים, בו מבוצעות עבודות הדלתות, החלונות, הצבע וכדומה, ובסיומו הבנק מעביר 15% נוספים. לבסוף, בשלב החמישי של הגמר משלים הבנק את ה- 10% הנותרים (מתוך ה- 90% שכבר שולמו), וזאת לאחר פיתוח של החצר ולאחר שהתקבל טופס אישור אכלוס, הידוע גם בתור טופס 4.
כפי שנאמר בפסקה הקודמת, הבנקים פועלים בשיטות שונות של פעימות, כלומר לפי דיווח ואישור מפקח, לפי הערכת שמאי, ולפי קבלות +שמאי. לכל שיטה יש את היתרונות והחסרונות שלה, שאינם תמיד קלים להבנה, ובהחלט יכולים להשפיע על הסכומים שיתקבלו בשלבים השונים. לכן, חשוב מאוד לקבל ייעוץ בנושא זה מיועץ משכנתאות אובייקטיבי ובעל ניסיון רב בתחום הבנייה הפרטית.
כמה כסף נקבל מהבנק?
לצד ההבדל המשמעותי של קבלת/משיכת כספי המשכנתא בפעימות, ישנם גם הבדלים באחוזי המימון של משכנתא לבנייה עצמית לעומת בנייה רגילה. בתמצית, ניתן לקבל עד 60% מימון משווי הנכס בכללותו לאחר סיום הבנייה, ועד 70% משוויה של הקרקע. אמנם, הבנקים יכולים על פניו לממן עד 70% ואף 75% משווי הנכס למשפרי דיור ולרוכשי בית ראשון, אך במקרים רבים המימון יגיע רק עד ל- 60%. זאת, מכיוון שבניגוד לקניית דירה מוכנה, כאן הבנק מלווה כנגד נכס שאינו קיים ומעדיף לקחת סיכון נמוך יותר.
המימון הנמוך יחסית אומר כמובן יותר הון עצמי, וגם מצריך היערכות מפורטת מבחינת העלויות והתזרים. ייתכן מצב בו עקב חריגה מהתקציב הבנק יסכים להעביר מימון גבוה יותר בהמשך הדרך, כדי לאפשר לפרויקט להתקדם, אך הדבר כרוך לרוב בעלויות משכנתא נוספות, ועדיף להימנע ממנו ככל הניתן.
אם כן, המימון העקרוני עומד על עד 70% מהקרקע ועד 60% משווי הנכס אחרי הבנייה. ניקח למשל דוגמא של זוג צעיר הבונה בית בהרחבה ביישוב ליד כרמיאל, בו שווי הקרקע עומד על 500 אלף ₪ ועוד דמי פיתוח של 300 אלף ₪, ובסך הכל 800 אלף ₪. לכך מצטרפת העלות המוערכת של הבנייה, העומדת על 1.2 מיליון ₪, כך שכלל הפרויקט מוערך ב- 2 מיליון שקלים.
הזוג מבקש ומקבל את המימון הגבוה ביותר לעלות הקרקע ודמי הפיתוח, כלומר 70% מתוך 800 אלף ₪ שהם 560 אלף ₪. הזוג משלם לרשות מקרקעי ישראל על הקרקע ולחברה הכלכלית של המועצה (או קבלן אחר) על הפיתוח, וכעת מגיע הזמן לבקש את המשכנתא עבור בניית הבית עצמו. כאמור, עלות בניית הבית מוערכת ב- 1.2 מיליון שקלים, וצריך לממן אותה. שוב, הזוג מבקש ומקבל את מלוא המימון על כלל שווי הבית בסך 2 מיליון שקלים. מכיוון שאושרו לו 60% מימון הרי שהוא זכאי למשכנתא של 1.2 מיליון ₪.
יחד עם זאת, ראוי לזכור שהבנק כבר נתן 560 אלף ₪ עבור הקרקע ועבודות הפיתוח, ולכן הסכום הנותר הוא 1.2 מיליון פחות סכום זה, מה שמשאיר את הזוג עם 640 אלף ₪. כך יוצא, שבמקום לקבל מימון של 60% מעלות בניית הנכס, הזוג מסתפק בקצת יותר מ- 50%. זוהי סיבה נוספת לכך שחובה להיערך מראש באופן מדוקדק מבחינת ההון העצמי, העלויות המפורטות והתזרים המאפשר את ביצוע הפרויקט.
כמו כן, חשוב לבחון היטב את האפשרויות השונות, כגון שימוש בהון העצמי לרכישת הקרקע ומימון הפיתוח (מה שיביא למימון בשיעור מלא של הבנייה), או לחילופין, לבחור בדוגמא שהובאה לעיל של מימון רכישת השטח ועבודות הפיתוח במשכנתא, ולאחר מכן הרחבת המשכנתא לבניית הנכס.
לפרטים נוספים ולקבלת ליווי בתהליך נטילת המשכנתא
כפי שניתן להבין, משכנתא לבנייה עצמית הינה מורכבת, ולעיתים גם יקרה יותר מאשר משכנתא רגילה. על כן, יש חשיבות עצומה לעבודה עם יועץ משכנתאות בעל ניסיון רב בתחום הזה, שכבר ליווה אנשים רבים שבנו את ביתם הפרטי. לפרטים נוספים על משכנתא לפי שלבי בנייה, ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.