נכון לשנת 2021 ולא רלוונטי נכון ל 2022 ,במידה וחשבתם לקחת משכנתא שניה על הדירה לצורך רכישת דירה נוספת(להשקעה), אני מאמין ששאלתם את עצמכם כמה ניתן לקבל על דירה שניה. עד ל-2021, הבנק נתן לכם משכנתא שניה בגובה של עד 50% מערך הדירה שברשותכם ו- 50% נוספים על הדירה החדשה.
מה זה אומר ?
אם הדירה שלכם שווה 4 מיליון ₪, ואתם חפצים לקנות דירה נוספת אשר מיועדת להשקעה והדירה עולה 2 מ' ₪ יכלתם לקבל משכנתא על הנכס שלכם עד גובה של 2.0 מיליון ₪. ומשכנתא נוספת על הדירה החדשה בגובה 50% משווי הנכס להשקעה, עוד 1 מ' ₪ .סך הכל ניתן היה לגייס עד 3 מ' ₪ מ- 2 הנכסים שבפועל הספיק 2 מ' ₪.
מה קורה נכון לשנת 2022 ?
חוץ בנקאי, חוץ בנקאי ועוד פעם חוץ בנקאי !כתוצאה מהחלטה של בנק ישראל להילחם בעליית מחירי הדיור לטובת עצירת המשקעים למען מחוסרי דיור. בעבר אנשים אשר שמעו "חוץ בנקאי" נלחצו, נרתעו וחזרו אחורה .
מה זה גוף חוץ בנקאי?
מדובר בחברה בעלת אישורים לתת הלוואות בדיוק כמו חברות ביטוח שמאז החלטת בנק ישראל אי שם ב-2021, נכנסו מאוד חזק לתחום המשכנתאות, החברות האלה כוללת : חברות ביטוח, קרנות הון סיכון ועוד. חשוב להכיר, גופים חוץ בנקאיים נותנים אחוז מימון מעל 50% על נכס קיים וכך ייצרו לעצמם יתרון מובהק על הבנקים, בטח אחרי החלטת בנק ישראל לבנקים לעצור מימון באמצעות קירות הבית.
כמה מימון ניתן לקבל ב "חוץ בנקאי" ?
בעיקרון זה משתנה מגוף ובהתאם לסוג העסקה, למה אני מתכוון שאני אומר סוג עסקה ? זה יכול להיות דירה ראשונה או לחלופין דירה שנייה שלישית ועוד… למטרת השקעה. הגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים לרגולציות שיש על הבנקים, ולכן הם יכולים לתת אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר 50% על נכס קיים עד 80% !!!! .
בגופים חוץ בנקאיים ספציפיים, ניתן להגיע אפילו ל-85% מימון משווי נכס קיים או שווי נכס שאתם רוצים לרכוש. יש לציין שפריסת השנים הינה זהה למשכנתא אשר נלקחת מהבנק ואפילו יכולה להגיע עד 40 שנה בגופים מסוימים.
"חוץ בנקאי" – ריביות ?
אני מתחיל בזה שחייב דבר ראשון לנקות סטיגמות עבר ! מרבית האוכלוסייה בעיקר המבוגרת , חושבים שבגוף חוץ בנקאי, הריביות יהיו גבוהות במיוחד. וכאן יש טעות ענקית !
כיום, גופים חוץ בנקאיים לא נופלים מהבנקים ואף עולים עלייהם במספר סוגים של עסקאות, וכן במקרים מסוימים הריביות גם יכולות להיות טובות משמעותית מהרביות שתקבלו מהבנק. בדיוק כפי שבוחן אתכם הבנק אתם מתומחרים לאחר בחינת הפרופיל הפיננסי של שלכם, סוג העסקה ויכולת החזר .
פרופיל פיננסי והשפעתו על ההלוואה
חשוב לדעת ולהכיר את הריביות שאתם הולכים לקבל ואת סוגי המסלולים על מנת לוודא שיש כאן היתכנות כלכלית . אחד הגורמים המשפעים ביותר על הריביות שתקבלו בהלוואה הוא הפרופיל הפיננסי שלכם. אני רוצה לדייק, ככל שהלקוח הוא יותר בעייתי מבחינה כלכלית, כך הריביות שהוא יקבל יהיו גבוהות יותר. מצד שני, אם הלקוח היינו לקוח פיננסי בריא בעל עבר והווה טובים עם כושר הכנסה טוב הוא ישויך לפרופיל פיננסי תקין, לקוח "בריא" יקבל ריביות אטרקטיביות, פריסה נוחה ונכונה של שנים ומסלולים אשר לא נופלים מהצעות שאותו לקוח היה מקבל מהבנק .
בירור פרופיל פיננסי אישי
על מנת להכיר את הפרופיל הפיננסי האישי שלכם, ניתן לעשות זאת ע"י מספר דרכים :
- דוח חיווי אשראי של בנק ישראל (דרך העזור האישי ).
- הורדת דוח BDI, דרך "קפטן קרדיטו" ולגלות את הציון שלכם.
האם מומלץ לבצע את ההליך לבד?
השאלה הזאת תלויה בהרבה מאוד משתנים:
- 70% מהחברות לא עובדות עם פרטים רק דרך פנייה של יועץ משכנתאות.
- אתם חייבים לחקור את הנושא בצורה מעמיקה, להבין את ההשלכות הפיננסיות של המהלך, להכיר את המסלולים של המשכנתא,לדעת את הריביות שניתן לקבל על המסלולים של המשכנתא ומה החלוקה הנכונה של המסלולים.
אם יודעים את המושגים אבל לא שולטים בחומר, אני ממליץ לכם להצטייד ביועץ משכנתאות מומחה שיעשה את העבודה בשבילכם. תזכרו ואני מבטיח שזה יעזור לכם לקבל החלטה, ליועץ יש מטרה אחת והיא לעזור לכם !
וזה כולל :בחירת גוף מימון על פי סוג העסקה שמתאימה לכם,בניית מסלולים נכונים, מכרז הריביות על המסלולים, תכנון ההלוואה וכמובן תוכנית איכותית להחזר ההלוואה.
עלות יועץ משכנתאות הינה שולית ביחס לחסכון העצום שהוא מייצר!