הפוסט הבא מיועד אך ורק למי שרוצה לחסוך כסף אבל המון כסף,
מחזור משכנתא הוא אחד הכלים המדהימים שיכול לעזור לכם לחסוך המון זמן וכסף –וכתוצאה מכך אתם תוכלו להשקיע אותו במקום אחר .
הרבה פעמים יצא לי לשמוע את המשפט "יש לי משכנתא מצוינת למה אני צריך למחזר" .
במצב כזה אני שואל את הבנאדם מספר שאלות :
מה אתה יודע לספר לי על משכנתא ?
מה זה משכנתא מצוינת בעיינך?
האם קיים לך הידע להבין מה זה משכנתא טובה ומה זה משכנתא לא טובה ?
האם המשכנתא שלך מתאימה לסוג העסקה שבחרת ולצרכים הפיננסים שלך?
ברוב המקרים שנתקלתי, 95% שטענו שיש להם משכנתא מצוינת לא הצליחו לענות אפילו לא על 2 שאלות מתוך השאלות שהצגתי.
אז מה זה בעצם מחזור משכנתא ?
מחזור הלוואת משכנתא הוא תהליך בו הלוואת המשכנתא הישנה מסולקת ומוחלפת במשכנתא חדשה, המציעה תנאים טובים בהרבה מהתנאים אשר קיימים לנו במשכנתא הנוכחית.
מתי קיימת כדאיות למחזור משכנתא קיימת?
- שינויים בפרמטרים כלכליים, כמו שינויים בריבית, בשער הדולר או במדד המחירים לצרכן.
- לרוב כאשר הריבית במשק יורדת באופן משמעותי יחסית לריבית בהלוואה הקיימת, כדאיות המחזור עולה.
- שווי הנכס עלה ביחס לזמן אשר נלקחה המשכנתא+ אכילת יחסית של הקרן, כתוצאה מכך % המימון משתנה לטובה וכך גם הריביות.
- עלייה בהכנסות, למשל עלייה ברמת השכר או קבלת סכום כסף גדול, שמאפשרים לקצר את משך התשלומים. כך ניתן להקטין את סך התשלומים ולחסוך סכומים ניכרים.
- שינויים רגולטורים של בנק ישראל אשר תקפים על הבנקים המסחריים.
- ירידה בהכנסות המכבידה על התשלומים. מחזור משכנתא במצב זה יאפשר הקטנת התשלומים החודשיים במקביל להגדלת פריסתם.
מחזור טוב =הפסד כסף לבנק ורווח נקי ללווה
הבנק מכר לכם בזמנו כסף יקר והיום אתם רשאים לבקש מהבנק למכור לכם את יתרת הקרן בזול, עכשיו תבינו לבד מה האינטרס של הבנק .
חשוב מאוד להיות עם היד על הדופק ולבדוק כל מספר שנים(אפילו כל שנה) כדאיות למחזור, כן ולא דרך הבנק שכפי שאתם מבינים יש לו בדיוק את האינטרס ההפוך . החיסכון מתחיל בעשרות אלפי שקלים ויכול להגיע למאות ואף יותר במשכנתאות גדולות.
דוגמא למשכנתא קיימת מול מחזור למשכנתא חדשה עם חיסכון של 333 אלף ש"ח :
משכנתא קיימת
מחזור משכנתא
מהדוגמה שהוצגה ניתן לראות שההחזר בין המשכנתא הישנה לחדשה נותר זהה והוא עומד על 4,500 ש"ח מידי חודש אבל ויש כאן אבל גדול החלק היחסי שאנחנו משלמים על הריבית (מחיר הכסף) גדול בהרבה בין משכנתא קיימת למשכנתא חדשה וזה יכול להיווצר בגלל מספר סיבות: % מימון גבוה שנלקח בעבר, תקופות שונות עם סביבת ריביות שונה, תמהיל שאינו מתאים, רגולציה חדשה ועוד…
על מנת להמחיש את ההבדל בין סביבת ריביות במשכנתא קיימת של 4.8% לבין משכנתא ממוחזרת עם סביבת ריביות של 2.2%, צרפתי את לוח שפיצר שממחיש לנו את ההבדל.
האופציה התמידית למִחזוּר משכנתא הינה הבשורה הטובה ביותר עבור בעלי משכנתאות, שכן אנו לא חייבים “להתחתן” עם המשכנתא הראשונית שנטלנו אי שם כשהיינו צעירים ויפים עם זאת חשוב לבצע את התהליך ולאחר שביצענו ניתוח מעמיק שאכן מִחזוּר המשכנתא כדאי .