צעד קטן לפני רכישת דירה

איזה כייף! אתם צעד קטן לפני רכישת דירתכם החדשה .

נטילת משכנתא היא צעד משמעותי ואתם צריכים להיות בטוחים שאתם עושים אותו נכון .

היום, יותר ויותר ישראלים מבינים כי הבנק הוא גוף פיננסי שתפקידו לייצר לעצמו כמה שיותר רווחים. 

לאור הניסיון שצברתי מול הלקוחות,  אני רוצה לשתף אתכם במספר שאלות קריטיות שחוזרות על עצמן רגע לפני החתימה :

1. הון עצמי- כמה כסף אתם צריכים להביא מהבית?
2. סכום מקסימלי- מהו הסכום המקסימלי שאני יכול לקחת כמשכנתא והאם לנצל את כולו  ?
3. בנק- יש הרבה בנקים, לאיזה אנחנו הולכים ? איזה בנק ייתן לי את התנאים הטובים ביותר? איזה בנק מתאים למאפייני העסקה שלנו ? 
4. תמהיל המשכנתא- מה זה תמהיל ? האם המסלולים שהבנק מציע לנו טובים לנו או לבנק ?
5. החזר חודשי-  מהו ההחזר החודשי בגין המשכנתא שאנחנו ניקח? האם ההחזר הזה טוב לנו, האם הוא מייצג את כל תקופת המשכנתא (כנראה שלא) ?
6. עלות לשקל- כמה כסף אני אשלם על כל שקל שאנחנו ניקח מהבנק ? 
7. בירוקרטיה- מה התהליך שיש לכם לעבור מול הבנק : טפסים, בטחונות, לוחות זמנים ועוד…?

1. רכישת דירה .

דירתכם הראשונה, מניסיוני האישי אתם מחזקים את מלא ההון העצמי הנדרש לטובת הרכישה. ההון העצמי מגיע מחסכנותכם , עזרה מהמשפחה ועוד.

על מנת שתוכלו לרכוש את דירתכם החדשה, אתם נדרשים לבקש משכנתא כתוספת להון העצמי .

מהי משכנתא במילים פשטות ?

בגדול הרעיון של משכנתא היינו שהגוף המסחרי(בנק)  נותן לנו כסף(מוכר לנו כסף) על מנת שנוכל לרכוש נכס נדל"ני כלשהו(דירה למגורים/השקעה/חנות/משרדים ועוד…..)

כנגד הכסף אשר הבנק מעביר הוא מבקש בטחונות  

אחד מהביטחונות הוא לרשום "משכון" של הנכס, חלקכם שמעו על זה בעבר : טאבו, מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכונות. ברגע שהבנק מופיע במשכון, תחת הערת אזהרה, לא ניתן למכור את הנכס או לבצע שינוי ללא אישור הבנק

במידה והלווה אינו עומד בהחזרים החודשיים , הבנק רשאי לעקל את הנכס ולכסות את הלוואתו באמצעות מכירת הנכס ע"י מימוש הדירה בשווי המשכנתא בלבד אשר נמוך מהשווי האמתי של הדירה .

2. תנאי ההלוואה/תמחור לקוח על פי הבנק  

תנאי ההלוואה נקבעים ע"י "ארבעת שומרי הסף"  שהוגדרו ע"י בנק ישראל, על מנת לשמור על היציבות הפיננסית של הבנקים, מדובר על ארבעה משתנים אשר נבדקים ע"י הבנק על לקוח אשר מעוניין לקחת משכנתא :

נקבעים מכושר החזר הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס ומצבו.

אחוז מימון סכום הכסף אותו אנו לווים מהבנק ביחס ישיר לשווי הנכס כאשר ההפרש היינו ההון עצמי שלנו, לדוגמא אם הנכס שווה 2 מיליון ₪ וסך המשכנתאות שניתנו כנגד הנכס הוא 1,300,000 ₪, אזי אחוז המימון הוא %65

אחד הדברים אשר משפעים בצורה דרסטית על תמחור המשכנתא היינו אחוז המימון ולכן מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. 

0%-45% מדרגה 1 

45%-60% מדרגה 2

60%-75% מדרגה 3 

משך תקופה  משך הזמן שבו אנחנו מעוניינים לפרוס את תשלומי המשכנתא. כלל זה היינו רגולטורי(מפוקח ע"י בנק ישראל), לא ניתן לפרוס מעבר ל-30 שנה (360 חודשים). אורך חיי המשכנתא משפיע על גובה הריבית  במסלולים מסוימים כך שככל שנפרוס את ההלוואה לתקופה קצרה יותר הריבית צפויה להיות נמוכה בהתאם(תלוי מסלול).

בבניית משכנתא, נקודת המוצא היא שמומלץ לבחון קיצור בשנות ההלוואה במידת האפשר. אך מנגד זה עלול לגרום לירידה בתזרים המזומנים החודשי שלכם .

גיל הלווים- תשלומי המשכנתא יסתיימו לכל היותר עד גיל 75 , היום ניתן להחריג עד 80 ואף יותר כתלות במצבו הפיננסי והבריאותי של הלווה .

כושר החזר בחינת היכולת של הלקוח להחזיר את גובה התשלום החודשי בגין המשכנתא .

בתוך כושר ההחזר נכנסים 2 פרמטרים:

* ההכנסה הפנויה -משכורות נטו של הלווים בניכוי הלוואות מעל ל- 18 חודשים.

* תשלום חודשי של המשכנתא- העלות החודשית אשר תשולם כנגד המשכנתא.

ההמלצה הכללית הינה שהחזרי המשכנתא לא יעלו על שליש מהכנסה חודשית פנויה שלכם,  הבנקים מאפשרים עד 33%, ובמקרים חריגים ניתן למשוך עד 39% אך לא יותר מזה בגלל הקצאת הון של 100% .

אחרי שהבנתם כיצד הבנק מתמחר את הלקוחות, רגע לפני שהוא מאשר לכם את לקיחת המשכנתא, הוא מבקש לבדוק את סוג הנכס והאם הוא שווה את מחיר המשכנתא אשר אתם מבקשים . 

3. מיקום הנכנס ומצבו

כלל אצבע, ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס, על פי שמאות או לפי חוזה הרכישה (הנמוך מבין השניים) לכלל יש חריגים:

מחוסר דיור עד 75% -מי שכעת אינו בר דיור, גם אם מכר 50 נכסים יום לפני ההצהרה של מחוסר דיור.

משפר דיור עד 70% – בבעלותו דירה וכעת רוכש דירה חלופית, מתחייב למכור את דירתו היחידה תוך 24 חודשיים.

            משקיע עד 50%- בבעלותו דירה והוא מעוניין בדירה שנייה ומעלה.

הל"מ לשיפוץ 70% -בבעלותו דירה והוא מעוניין לבצע שיפוץ/הרחבה .

הל"מ לכל מטרה 50% – בבעלותו דירה והוא מעוניין לקחת הלוואה ארוכת טווח או לחלופין סכום גדול אשר אינו ניתן לקחת בהלוואות בנקאיות .

מחיר למשתכן עד 90% -משווי הרכישה, מתונה באישור זכאות של משרד הבנוי והשיכון .

לדוגמה: נכס שנרכש ב-1,350,000 ₪, ומוערך ע"י שמאי (רלוונטי רק במחיר למשתכן) ב-1,600,000 ₪ כאשר אחוז המימון המקסימאלי הינו 75% משווי הערכה ולא הרכישה ולכן המימון יילקח מתוך 1,600,000 ₪ אשר שווים ל-  ₪ 1,200,000  ומהווים 88% ממחיר הרכישה בפועל .

המלצת זהב 

אם אתם נמצאים תחת אחת משלושת הקטגוריות :

מחוסר דיור.

משפר דיור. 

משקיע. 

ואתם נדרשים ל % מימון מקסימלי לטובת הרכישה אני מציע לכם לבצע שמאות מקדימה טרם רכישת הנכס  :

במידה והשמאי יעריך את הנכס בסכום נמוך מהסכום אשר נקוב בחוזה הרכישה, הרוכשים ייאלצו לבצע השלמה להון העצמי מכספם, בסיטואציות מסוימות שמאות נמוכה יכולה  אף להפיל עסקה או לחלופין השלמת הון עצמי ע"י לקיחת הלוואה משלימה אשר תכביד עלייכם ותקטין את תזרים המזומנים של משפחתכם ולכן יש להיות ערוכים לכל סיטואציה, שמאות מקדימה יכולה לתת לך מדד האם אתם יכולים  להיכנס לעסקה .

.

משכנתא מצוינת הינה משכנתא אשר כוללת :

 הבנת הצרכים והיכולת שלכם כיום ובעתיד .

בניית תוכנית מימון לטובת תהליך הרכישה.

בניית תמהיל אופטימלי בהתאמה אישית לצרכים והיכולות שלכם ומתייחס למסלולים יציבים אשר יתנו לכם בטחון וודאות, גמישות למטרת ניצול תנאי השוק וניהול המשכנתא .

הכנת תיק מדוגם לבנקים מבלי לעשות טעויות קריטיות. 

הגשת תיק לבנקים הנכונים, קיים שוני גדול בין הבנקים השונים בהתאם לפרופיל הלקוח/סוג העסקה.

ביצוע משא ומתן אגרסיבי מול הבנקים על ריביות בהתאם לתמהיל האישי שלכם.

4. מסמכי העסקה(בטחונות)

קבלן	יד 2
חוזה רכישה	חוזה רכישה
נסח טאבו/אישור זכויות	נסח טאבו/אישור זכויות
1. שובר תשלומים בתוקף 2. בקשה להסבת ערבות מהבנק המלווה 3. היתר בנייה על הקרקע עליו רשום הקבלן	שמאות:תשריט בית משותף.חשבון ארנונה אחרון נכס מושכר-חוזה שכירות.קומת מרתף/גג/גן/דירה קטנה מ 40 מ"ר, היתר בניה ותוכנית הגשה מאושרת
ערבות חוק מכר של הבנק המלווה לפרויקט	ייפוי כוח נוטריוני
ביטוח חיים + נכס	ביטוח חיים + נכס
תצהיר לווים דירה יחידה(טופס מש"ח )	תצהיר לווים דירה יחידה(טופס מש"ח )
רישום משכון ברשם המשכונות	רישום משכון ברשם המשכונות
חתימה על כתב התחייבות+ רישום הערת אזהרה לטובת הבנק	חתימה על כתב התחייבות+ רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

מסמכי הלווה

עצמאי	שכיר
ת.ז +ספח(ביומטרית 2 צדדים)	ת.ז +ספח(ביומטרית 2 צדדים)
עו"ש 3 חודשים אחורה	עו"ש 3 חודשים אחורה
אישור ניהול חשבון או צ'ק מצולם	אישור ניהול חשבון או צ'ק מצולם
דוח יתרת הלוואות(במידה ויש)	דוח יתרת הלוואות(במידה ויש)
כתב הסמכה על פי נוסח הבנק	כתב הסמכה על פי נוסח הבנק
טופס חיווי נתוני אשראי	טופס חיווי נתוני אשראי
שאלון לקוח מלא	שאלון לקוח מלא(פנימי)
הכנסות נוספות(קצבאות, מזונות, הכנסות משכירות…)יש לצרף אישורים מוכחים	הכנסות נוספות(קצבאות, מזונות, הכנסות משכירות…)יש לצרף אישורים מוכחים
2 שומות מס אחרונות, במידה ואין עדיין, דוח רווח והפסד לשנה נוכחית (ארכה)	תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
אישור רואה חשבון בנוסח הבנק

ייעוץ משכנתא פרטי, תופר את תנאי המשכנתא הטובים ביותר, בהתחשב בצרכים האישיים של המשפחה שלכם. והחיסכון ברוב המקרים – עצום!
איתי, תוכלו להיות בטוחים כי העסקה הגדולה ביותר של חייכם נמצאת בידיים אמינות ובטוחות.