שלבים בקניית דירה – כל מה שחשוב לדעת
בין אם מדובר ברכישה של דירה מקבלן, ובין אם מיד שנייה, זוהי העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו הפרטיים. זו גם העסקה הפרטית המורכבת ביותר מבחינה משפטית ופיננסית, וכרוכה בפעולות והליכים מרובים. במאמר הבא יתוארו שלבים בקניית דירה לפי הסדר, כאשר מעבר לפירוט המופיע להלן בכל שלב יכולים להופיע עוד ניואנסים ופרוצדורות. מטבע הדברים, קיימים מספר הבדלים בין השלבים של קניית דירה מקבלן ובין דירה מיד שנייה, ובשורות הבאות נתמקד בתהליך הרכישה של דירה מיד שנייה.
מתחילים עם ההגדרות הבסיסיות
בתור התחלה, עוד לפני שאיתרתם את הדירה או הדירות הספציפיות שמעוררות בכם עניין, יש להגדיר את היכולות והרצונות הבסיסיים. הדבר החשוב ביותר הוא כמובן הצרכים והרצונות שלכם, כגון האזור בארץ בו תרצו להתגורר, סוג השכונה או היישוב, קרבה לבתי ספר וגנים של הילדים, וכן הלאה. הנושא הקריטי השני הוא הבנה של התקציב העומד לרשותכם לרכישת הדירה, אשר מתחיל עם ההון העצמי. ההון העצמי מגיע כמובן מהחסכונות שלכם, מסכומים שתוכלו לקבל מההורים לצורך הקנייה, מהדירה הנוכחית המצויה בבעלותכם וכדומה.
לאור ההון העצמי שניתן להעמיד, תוכלו להבין באופן ראשוני מהו גובה המשכנתא שניתן לקבל, העומד נכון להיום על 75% לדירה ראשונה, ועל 50% לדירה שנייה. לדוגמא, אם ההון העצמי העומד לרשותכם הוא 700 אלף ₪ וזוהי הדירה הראשונה שלכם, הרי שעבור דירה של 2 מיליון ₪ תוכלו לקבל עקרונית משכנתא של 1.5 מיליון ₪. ההלוואה תספיק למימון הדירה ביחד עם ההון העצמי.
עם זאת, ישנם תנאים רבים שהבנק בודק מעבר להון העצמי, בדגש על יכולות ההחזר והסכום הפנוי מההכנסות השוטפות שלכם. מעבר לכך, לחישוב עלות הדירה יש להוסיף גם תיווך, שמאות, עורך דין, מס רכישה אם חל עליכם, ועוד.
זהו גם הזמן הנכון ליצור קשר ראשוני עם יועץ משכנתאות, שיעזור להבין באופן מדויק את היכולות הכלכליות, לגבש תמהיל עקרוני ולהבין את השלכותיו, להוציא אישור משכנתא עקרוני מהבנק, ובהמשך גם ילווה אתכם בתהליך של קבלת המשכנתא האופטימאלית.
מקבלים אישור עקרוני למשכנתא
בשלב הבא מומלץ לפנות אל אחד הבנקים למשכנתאות ולהוציא אישור עקרוני למשכנתא. לא מדובר באישור של המשכנתא עצמה, שהרי אינכם יודעים כמה הדירה שווה, אלא במסמך האומר מהו הסכום ומהם התנאים שהבנק מוכן להציע לכם כיום. שוב, זהו אינו סוף פסוק ותוכלו עוד להתמקח על התנאים ולשנותם, אך הוא ייתן הבנה ריאלית וקרקע מוצקה לגבי מה שתוכלו להרשות לעצמכם. במידה ותמצאו דירה המתאימה לרצונות, האישור העקרוני גם ימנע עיכובים מיותרים של תהליך הקנייה.
יש לזכור כי האישור, שמהווה התחייבות של הבנק בהתאם למצב הכלכלי כפי שהצגתם אותו, תקף ל- 24 ימים. זה לא אומר שלא תוכלו לאחר מכן לקבל אישור נוסף. למעשה, סביר להניח שתצטרכו לחדש את האישור מעת לעת.
מציאת הדירה הנכונה וביצוע בדיקות
בשלב הבא, כשאתם יודעים מה תוכלו להרשות לעצמכם, ניתן להתחיל לחפש דירה מתאימה. ברור שלצד בדיקות בפלטפורמות ברשת ושיחות עם סוכנויות תיווך, חובה להגיע כמה פעמים לביקור בדירות פוטנציאליות, לדבר עם המוכרים, עם השכנים, להתרשם מהשכונה ומהדירה עצמה, וכן הלאה. ככל שאתם הולכים ונסגרים על הדירה המסוימת, כך חשוב ליצור קשר עם עורך דין שילווה את העסקה.
תחילה עורך הדין יבצע בדיקות מקדמיות כגון היעדר הערות אזהרה על הדירה, משכון עקב משכנתא או שעבוד, וכן את מצב הרישום שלה, הזכויות, חריגות בנייה, היתרי בנייה ועוד. לא פעם גם כדאי ליצור קשר עם חברת בדק בית, שתבחן את תשתיותיו ומצבו, ותוציא דוח המאשר (או לא מאשר) את תקינותה מבחינה תכנונית והנדסית. במידה ומתגלים ליקויים, ניתן לוותר ולהמשיך לדירה הבאה, לתלות את ההסכם בתיקונים מצד המוכר, או להפחית במחיר העסקה.
עריכה של הסכם המכר
בהנחה שהכל בדירה תקין והיא עונה על ציפיותיכם, ולאחר שהתמקחתם וסגרתם על המחיר, ניתן להתקדם אל עריכה של הסכם המכר. כאן משחקים תפקיד מרכזי עורכי הדין של שני הצדדים, הדואגים לאינטרסים של לקוחותיהם. מהצד שלכם, עורך הדין יכניס סעיפים כגון הצהרת מוכר לגבי מצבה התכנוני, הפיזי והמשפטי של הדירה, וכן סעיפים יסודיים המאפשרים ביטול חוזה, סעיפים המקנים לכם פיצויים, וסעיפים הדואגים להעברת הזכויות בדירה אל מול התשלומים.
אמנם, בשלב זה אתם עדיין לא חתומים על ההסכם, אך אם לא יהיו הפתעות יוצאות מן הכלל, זו אכן תהיה הדירה שלכם. אתם כבר יודעים כמה היא עולה ומה יהיו ההוצאות הנלוות, ודי בקרוב כבר תזדקקו לכסף. לכן, זהו הזמן להשיג את המשכנתא שלכם.
לקבל את המשכנתא מהבנק
בשלב הזה מעלה יועץ המשכנתאות את ההילוך, בונה את התמהיל האידיאלי בהתאם ליכולותיכם הכלכליות ולמצב בשוק הנוכחי, ונכנס משא ומתן מול הבנקים. יש לציין כי מדובר בתהליך האורך זמן מה, ובמהלכו צריך להשיג אישורים הקשורים להכנסות, משכורות, מצב כלכלי ועוד. במידה ולא פניתם ליועץ משכנתאות, כל התהליך מוטל על הכתפיים שלכם, וכל הסיכויים הם שהבנקים ירוויחו יפה מאוד על חשבונכם. שימו לב: יועץ משכנתאות יכול להביא חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא, ולעומת זאת עלויות שירותיו ממש זניחות. כאמור, אם לא פניתם אליו, זה הזמן לגשת אל הבנקים ולהתחיל להבין מי נגד מי.
מתקדמים לחתימה על ההסכם
כעת ההסכם שבנו עורכי הדין כבר מוכן, ויזמינו אתכם למעמד החתימה באחד ממשרדיהם. בפגישה מעביר הצד המוכר לעורך הדין שלכם מסמכים המאפשרים לרשום את הדירה על שמכם, וכמו כן תחתמו על הצהרות לרשות המיסים, תמסרו צ'ק לנאמנות בסכום שסוכם מראש, וכמובן תחתמו על ההסכם.
השלבים שאחרי הסכם המכר
למעשה, אחרי הסכם המכר מי שצריך לעבוד הוא בעיקר עורך הדין שלכם, הרושם הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום מקרקעין. כמו כן, עורך הדין יטפל בתשלום מס הרכישה במידה והוא חל עליכם (אם זו דירתכם הראשונה, אין מס רכישה). לאחר זמן מה יישלח אישור מרשות המיסים ,שיאפשר בהמשך את רישום הדירה על שמכם בפנקס המקרקעין.
כמו כן, בשלב הזה אתם מסיימים את תהליך קבלת המשכנתא מול הבנק, ועל המוכרים לחתום על הערת אזהרה על הנכס, הממושכן לטובתו של הבנק. אחרי שנרשמה הערת האזהרה, והמוכרים חתמו על מספר מסמכים נוספים, יועבר התשלום מהבנק למוכר בהמחאה או בהעברה. ראוי להדגיש את התשלומים נעשים רק מול העברת המסמכים והזכויות על הדירה, כך שהתשלום האחרון שמעביר הבנק (מהמשכנתא שלכם) ייעשה מול כל המסמכים להעברת בעלות. במידה וחסרים אישורים מסוימים (כמו אישור מס שבח שמוטל על המוכר), עדיין מועברת אליכם החזקה בדירה, בעוד הכספים עוברים בינתיים אל חשבון הנאמנות של עורך הדין.
רושמים את הזכויות שלכם על הדירה
בשלב האחרון מבצע עורך הדין שלכם רישום של הדירה במרשם המקרקעין, כשיש בידו את כל המסמכים הדרושים. אחד המסמכים הללו הוא שטר משכנתא שאותו מקבלים מהבנק. על המסמך חותמים מול עורך הדין, ולאחר הפקדתו יש להביא את אישור לשכת הרישום אל הבנק.
לפרטים נוספים על שלבים בקניית דירה, ועל חשיבותו של ייעוץ משכנתאות מקצועי, פנו אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.