תהליך גרירת משכנתא

גרירת משכנתא לפיקדון

מה זה גרירת משכנתא

 

יש לכם דירה שאתם עדיין משלמים עליה משכנתא, ועכשיו החלטתם לשנות כיוון ולקנות דירה חדשה. לצד מחזור או סגירת המשכנתא הישנה ונטילת חדשה, קיימת האפשרות של גרירת משכנתא. לעיתים מדובר בבחירה משתלמת והגיונית, אך היא אינה בהכרח הנכונה ביותר וגם לא פתוחה בכל מצב. בשורות הבאות יוסבר מה זה גרירת משכנתא, כיצד היא מבוצעת, מי יכול ובאילו תנאים, ולמה כדאי לשים לב.

מדוע ומתי גוררים משכנתא

אם כן, גרירת משכנתא לנכס אחר היא העברת של אותה המשכנתא מדירה ישנה לצורך קניית דירה חדשה. מובן שקיימת גם האפשרות האחרת, של סילוק המשכנתא באמצעות מכירה הדירה הראשונה, ולאחר מכן לקיחת משכנתא חדשה על הדירה השנייה. ניתן גם לבצע מחזור של המשכנתא הישנה במטרה ליצור משכנתא בתנאים טובים יותר.

יחד עם זאת, ישנן שתי סיבות מרכזיות שבגללן אנשים בוחרים באפשרות של גרירה. הראשונה היא תנאי השוק המשתנים שהפכו את המשכנתאות החדשות לפחות משתלמות ביחס למשכנתא הקיימת, לכן שווה להישאר איתה. הסיבה השנייה היא שלעיתים יש על המשכנתא הקיימת עמלת פירעון מאוד גבוהה, ולכן עדיף להמשיך עם אותה משכנתא מאשר לפרוע אותה.

בנוסף לכך, לעיתים לאורך השנים חלה ירידה בהכנסות של הלווים, מה שעלול ליצור מצב בו הבנק יסרב להעניק משכנתא חדשה. במקרים אלו יהיה צורך לשמור על המשכנתא הקיימת.

 

גרירת משכנתא הלכה למעשה

תהליך גרירת משכנתא מעביר את המשכנתא בין נכסים. השעבוד המהווה בטוחה להחזר ההלוואה עובר בין הדירות, וכך גם סכום המשכנתא שעוד נותר להחזיר עובר לדירה השנייה באותם מסלולים, תנאים ותקופת החזר. יש לציין כי משפרי דיור, הרוכשים דירה יקרה יותר, יכולים בנוסף לגרירה לקחת משכנתא משלימה ונוספת, תחת מגבלות ותנאים מסוימים. בנוסף, ניתן לגרור אל הנכס החדש משכנתא שניתנה בתנאי זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, אך שוב תחת תנאים מסוימים הקשורים בין היתר למיקום הגיאוגרפי של הדירה החדשה.

אבל בתור התחלה, הרבה לפני שאתם מבצעים את הגרירה, עליכם להבין אם הבנק בכלל מאפשר לכם לעשות זאת (ראו הרחבה בנושא בהמשך המאמר). ובהנחה שניתן לגרור, עליכם להבין לעומק את כל ההשלכות והפרמטרים המשפיעים על כדאיות הגרירה.

לשם כך חשוב מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות אובייקטיבי ומנוסה, שיעזור לכם לבדוק את תנאי המשכנתא הנוכחית והאם היא טובה לתקופת הגרירה. במידה ואתם משפרי דיור, היועץ יסייע לכם לקבל הצעה למשכנתא משלימה מהבנק, ולקבל הצעה למשכנתא חדשה לגמרי מבנקים אחרים על כל הסכום הדרוש לרכישת הדירה החדשה. את כל האפשרויות האלו משווים זו מול זו, וכך ניתן לבחור את האופציה הטובה והמשתלמת ביותר שגם מתאימה לצרכיכם.

בהנחה שהחלטתם לגרור, התהליך עצמו מזכיר מאוד נטילה של משכנתא חדשה, לרבות הגשת בקשה ראשונית, הצגת חוזה מכירה לדירה הקיימת, חוזה מכר של דירה חדשה, הערכה של שמאי, המצאת מסמכים כלכליים, קבלת האישור העקרוני, ולאחר מכן הסרת השעבוד מהדירה הקודמת והעברתו לדירה שנקנתה.

כאן עולה השאלה, מה קורה במצב בו הדירה הקודמת כבר נמכרה, אך טרם נקנתה הדירה החדשה? התשובה לכך היא גרירת משכנתא לפיקדון. כלומר, הפקדה של הכספים שהתקבלו ממכירת הדירה בפיקדון גרירה ייעודי, המבטיח בינתיים את החזרי ההלוואה בזמן שהשעבוד מהדירה הקודמת מוסר. עד לאיתור הדירה החדשה אתם ממשיכים לשלם את ההחזרים, שנכנסים לאותו פיקדון. לאחר מכן, לצורך הרכישה הכספים ישוחררו וכעת הפיקדון ייסגר שכן הבטוחה להחזר ההלוואה יהיה שעבוד הדירה החדשה. יש לציין כי קיימת מגבלה של כמה שנים בודדות על פתיחת ושמירת הפיקדון.

גרירת משכנתא לפיקדון

גרירת משכנתא – לא כל כך מהר

כפי שראינו, גרירת משכנתא אינה בהכרח הצעד הנכון והמשתלם ביותר. הנקודה הקריטית שצריך להבין היא האם התנאים הקודמים טובים יותר מהתנאים שניתן לקבל במשכנתא חדשה או במחזור, וזאת בין אם רק גוררים את המשכנתא ובין אם נוטלים גם תוספת. מעבר לכך, ישנן מורכבויות אחרות שצריך לתת עליהן את הדעת.

למשל, אם אתם מתכוונים לקחת תוספת למשכנתא, התוצאה המיידית תהיה עלייה בהחזרים החודשיים. זכרו כי מבחינת הבנק 'התוספת' אינה חלק מהמשכנתא הראשונה, אלא משכנתא נפרדת העומדת בפני עצמה. זה אומר שלא ניתן לאחד את שתי המשכנתאות, לפרוס אותן לתקופות יותר ארוכות וזהות, ובצורה זו להקטין את ההחזרים החודשיים.

עוד מורכבות היא שאת 'התוספת' לא ניתן לקבל מבנק אחר, מהסיבה הפשוטה שאותו הנכס משמש כבטוחה בשתי המשכנתאות (זו שגררתם והמשלימה). המשמעות היא שחלק בלתי מבוטל מהכוח הצרכני שלכם יורד, כי לבנק אין מתחרים. לכן יש סיכוי גבוה שהתנאים שיציעו לכם על 'התוספת' יהיו גרועים יחסית למצב הקיים בשוק. כך נוצר לא פעם מצב בו המשכנתא הקודמת (הנגררת) היא בתנאים יחסית טובים, אבל היתרון מתקזז עם התנאים הגרועים של התוספת. זוהי עוד סיבה שבגללה חשוב להשוות בין האופציות השונות, באמצעות יועץ משכנתאות הבקיא בתחום.

 

האם כולם יכולים לגרור משכנתא?

הבנקים אינם מאפשרים גרירה של משכנתא לכל לקוח ובכל מצב. למשל, הבנק עשוי לסרב לגרירה אם הדירה החדשה זולה יותר מהדירה הקודמת, שכן יחס שיעור המימון על הדירה החדשה וסוג הבטוחה שהיא מהווה, אינם מיטיבים עם הבנק. יש לציין כי הבנק אינו יכול לסרב לכם סתם כך ועליו לנמק זאת, למשל במיקום ובשווי הדירה החדשה, איכותה בהשוואה לדירה הישנה, הרעה במצבכם הכלכלי, מעבר לאזור גיאוגרפי בו אין הטבת הלוואת זכאות, וכדומה. במידה והבנק מסרב לגרירה, תוכלו לפנות לגורמים חוץ בנקאיים המציעים מסלולים וריביות אטרקטיביים לא פחות מאלו של הבנקים.

לפרטים נוספים על גרירת משכנתא ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269.

יצירת קשר

השאירו פרטים ואשוב אליכם עם הצעה אטרקטיבית

דילוג לתוכן