תהליך משכנתא לבנייה עצמית

דברים שחשוב לדעת על משכנתא לבנייה עצמית

בית פרטי הוא משאת נפשם של ישראלים רבים, ולא מעטים מהם גם הגשימו את החלום. ואולם, אם תשאלו אנשים שכבר בנו את ביתם, הם בוודאי יספרו לכם שמדובר בתהליך מורכב, ממושך ולא פעם מתיש. לצד אינספור החלטות שצריך לקבל לגבי הבית עצמו, ולצד התנהלות קרובה מול אדריכל, קבלן, מפקח ועוד, קיים גם הפן הפיננסי של הפרויקט.

למעשה, הניהול הפיננסי של בניית בית מורכב הרבה יותר בהשוואה לנטילת משכנתא רגילה לרכישת דירה. בשורות הבאות יוסבר לגבי משכנתא לבניית בית פרטי וההיבטים המשמעותיים שיש להביא בחשבון.

למידע נוסף לחצו כאן

משכנתא לבנייה עצמית – מה זה אומר?

משכנתא לבית פרטי דומה במהותה למשכנתא לרכישת דירה מקבלן. כלומר, מדובר בהלוואה שניתן לפרוס את החזריה לשנים רבות, כאשר כנגדה הנכס ממושכן לטובת הבנק, על מנת שיוכל למכרו אם לא תעמדו בהחזרים. כמובן, הרווח של הבנק (וההפסד שלכם) מגיע מהריביות הנגבות על ההלוואה, בהתאם לתמהיל שבחרתם באמצעות יועץ משכנתאות. אגב, אם הסתייעות בייעוץ משכנתאות הינה חשובה בנטילת משכנתא לרכישת דירה, על אחת כמה וכמה נכונים הדברים בעת תהליך משכנתא לבנייה עצמית, ומייד גם תבינו מדוע.

בכל מקרה, התהליך של משכנתא לבנייה עצמית מתחיל באותו האופן של בקשת משכנתא רגילה מהבנק. הבדל מרכזי בשלב זה, הוא שכאן אין נכס מן המוכן ולכן הבנק אינו דורש פרטים לגבי עסקת המכירה או פרטי הנכס. מאידך, מאחר שבנייה עצמית היא תהליך מורכב וממושך, הנושא בחובו יותר סיכונים עבור הבנק, הרי שיהיה צורך לבחון היבטים כמו היתכנות של תהליך הבנייה, יכולות ההחזר של הלווים וכדומה.

בין היתר, בתהליך אישור המשכנתא יש להציג את רישומי חשבון העו"ש שלושה חודשים לאחר, תלושי שכר של הלווים ו/או ערבים שלושה חודשים לאחור, היתר בנייה, נסח טאבו, תוכניות של האדריכל, אישור מטעם המהנדס, תצהיר דירה יחידה אם היא אכן כזו, תשלומי דמי פיתוח ואגרות, רישומים של הקרקע ברשות מקרקעי ישראל, חוזה פיתוח מול הקבלן המבצע או המפקח, אישור זכויות על הקרקע, אישור היעדר חובות על הקרקע, ועוד.

מהו גובה המשכנתא שניתן לקבל מהבנק?

גובה המשכנתא תלוי בשני משתנים. האחד הוא שווי הפרויקט והשני הוא שיעור המימון שיאושר לכם. מבחינת אחוזי המימון, למרות שהבנקים יכולים לאשר בעיקרון 75% לבית ראשון ו – 70% למשפרי דיור, המימון בפועל יהיה לרוב נמוך יותר. מבחינת הבנק, קיים סיכון גבוה יותר בהלוואה כנגד נכס שעדיין אינו קיים, ולכך מצטרפות המורכבויות הידועות שבפרויקטי בנייה אלו. לכן, בדרך כלל הבנקים יממנו עד 70% משווי הקרקע + פיתוח, ועד 60% משווי הנכס. במידת הצורך, עשוי הבנק בהמשך הדרך להגדיל את המימון, אך המהלך כרוך בעלויות עבורכם ועדיף להימנע ממנו.

יש לציין כי לחלוקה בין הקרקע לנכס עצמו קיימת השפעה גדולה על התכנון הפיננסי. כך למשל, יש מי שיעדיפו לממן את רכישת הקרקע ואת הפיתוח מההון העצמי שלהם בלבד, ולאחר מכן לקבל את מלוא 60% המימון עבור הקמת הבית. כמובן, הדבר מצריך הון עצמי יחסית גבוה, וכזה המספיק לממן את עלויות הבנייה השוטפות לשלביהן. מאידך, יש שיעדיפו לקבל משכנתא כבר מהשלב של קניית הקרקע והתשלום על הפיתוח, דבר שישפיע בהמשך על גובה ההלוואה שיקבלו על הנכס עצמו.

מדוע זה כך? קחו למשל זוג שמתכוון לבנות בית שעלותו הכוללת עומדת על 2.5 מיליון ₪. מתוכם, מיליון ₪ הם עלויות רכישת הקרקע והפיתוח ו- 1.5 מיליון נוספים הם לבניית הבית. אותו זוג מקבל אישור למימון מלא של הקרקע והפיתוח, כלומר 70 אחוז מתוך מיליון, שהם 700 אלף ₪. בשלב הבא, הם מקבלים גם את מלוא המימון עבור בניית הבית, בשיעור של 60 אחוז.

מכיוון שהפרויקט בכללותו עומד על 2.5 מיליון ₪ הרי שאושרה לו משכנתא כוללת של 1.5 מיליון ₪. יחד עם זאת, הזוג כבר קיבל מהבנק 700 אלף ₪ על הקרקע והפיתוח, ולכן הסכום הנותר הוא 800 אלף ₪. הסכום הזה המהווה מעט יותר מ- 53% מהדרוש לבניית הבית (1.5 מיליון ₪), ומכאן יוצא שהזוג קיבל פחות מהמימון המקסימאלי לתהליך הבנייה.

מתי כדאי לפנות לבנק לצורך קבלת משכנתא לבנייה עצמית

מומלץ להוציא אישור עקרוני מהבנק מוקדם ככל האפשר. זאת, לאחר שוידאתם מהו התקציב הצפוי לפרויקט, ושאתם יכולים לעמוד בהוצאות ובהחזרים, לרבות שינויים צפויים במצב התעסוקתי, הכלכלי וכדומה. האישור העקרוני מבטיח שבבוא היום יהיה לכם המימון, שכבר אושר בעיקרון, וגם תוכלו לגשת איתו לבנקים נוספים כדי לערוך משא ומתן. את האישור תצטרכו לחדש בכל מספר חודשים.

יש אנשים הדוחים את קבלת האישור העקרוני ובקשת המשכנתא לשלבים מתקדמים יותר, לעיתים לאחר שכבר החלו העבודות בשטח. זאת, מתוך מחשבה שיוכלו לממן את הפרויקט (בעזרת הבנק). אולם הם אינם מביאים בחשבון סוגיות מהותיות, כגון הערכת שמאי נמוכה מהצפוי, עלויות גבוהות מהצפוי, אישור מימון נמוך יותר מהבנק, ועוד. בעיות כאלו עלולות לעכב את הפרויקט ואף לתקוע אותו לגמרי, על כל המשתמע מכך. לכן, כדאי להוציא את האישור העקרוני בהקדם ומול תקציב ברור, מה שיאפשר לכם להתנהל עם הרגליים על הקרקע.

המשכנתא שלכם ותהליך הבנייה

עוד דבר שחשוב להבין לגבי משכנתא לבניית בית פרטי, הוא שאת הסכום לא תקבלו במלואו ליד. מה שתקבלו הוא אחוזים מסוימים מתוך המשכנתא שאושרה לכם, לאחר שתסיימו כל שלב בפרויקט. במילים אחרות, קודם כל אתם משלמים לקבלן המבצע את עלויות העבודות וחומרי הגלם של כל שלב, ורק לאחר שהוא מסתיים אתם מקבלים פעימה של הסכומים. הדבר מחייב אתכם לעבוד עם תקציב מפורט ומוגדר לכל שלב, עם טווח ביטחון של כ- 10%, ותוך תכנון פיננסי מדויק מאוד. המטרה היא כמובן להימנע מתקיעת הפרויקט עקב בעיית תזרים.

מכיוון שאת הכסף אתם מקבלים בפעימות מול שלבי הבנייה המתפרסים על פני שנה ויותר, ייתכן שגם הריביות יהיו טובות יותר או פחות בין הפעימות בהתאם לתנאי השוק. יחד עם זאת, מה שאתם מחזירים לאורך תהליך הבנייה אינו המשכנתא בכללותה, אלא רק מחזירים עבור מה שניתן לכם על ידי הבנק בפעימות. בכל מקרה, כמובן שיש חשיבות עצומה גם לתכנון התמהיל וגם לבחירת המסלולים שאותם תרצו להנזיל לפי ההתקדמות בשלבי הבנייה.

באופן כללי, הבנק מחלק את שלבי הבנייה לחמישה חלקים, או פעימות:

1. יסודות – 15%.
2. שלד – 30%.
3. ריצוף וטיח – 30%.
4. פנים – 15%.
5. גמר – 10%.

מתי מקבלים את הכספים הללו? תמיד לאחר סיומו של כל שלב. בחלק מהבנקים מגיע בתום השלב שמאי מטעמם כדי להעריך את שווי הנכס, בחלק מהבנקים הסכום ניתן אל מול חתימה של מפקח על סיום הבנייה, ובאחרים עובדים מול קבלות על הוצאות ביחד עם הערכת שמאי. לכל אחת מגישות אלו יש את היתרונות והחסרונות שלה, אך בכל מקרה יש להחזיק בהון עצמי מספיק על מנת לממן את השלב הנוכחי, עם טווח ביטחון הולם.

לפרטים נוספים ולקבלת ליווי בנטילת המשכנתא

מן האמור לעיל ברור כי משכנתא לבניית בית מחייבת תכנון מדוקדק, הלוקח בחשבון שורה ארוכה של פרמטרים. על כן, יש חשיבות גדולה לעבודה עם יועץ משכנתאות בעל ניסיון מוכח, שכבר ליווה אנשים רבים שבנו את ביתם הפרטי. לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל טום כסה בטלפון 054-6211-269 .