מסורבי משכנתא – המדריך המעודכן

בקשת הלוואת משכנתא עוברת תהליך קפדני של בדיקות על מנת להבטיח שמבקשי ההלוואה  יעמדו בעלות החודשית של ההלוואה(משכנתא) ויצליחו להחזיר את התשלום החודשי כנגד כספי המשכנתא.

הבדיקות מתייחסות למספר פרמטרים משמעותיים ביותר :

מצב תעסוקתי, גיל הלווים, פריסת השנים ה-MAX בהינתן גיל ושכר, טיב הבטוחה (הנכס), עבר והווה כלכלי של הלקוחות ועוד….. קיימת דעה נפוצה אצל מרבית האוכלוסייה אשר מתייחסת ל- "כל בקשה למשכנתא תאושר" – וכאן יש טעות קשה ונפוצה !

אם הבנק הודיע לכם שאתם מסורבי משכנתא, הוא לא מחויב להסביר לכם את סיבת הסירוב. תחושת ההחמצה והעלבון כאשר הופכים להיות מסורבי משכנתא היא גדולה מאוד וחוסר הידיעה למה המשכנתא לא אושרה הופך את כל הנושא ליותר מתסכל.

סיבות נפוצות לסירוב משכנתא

1. כושר החזר נמוך – המשכנתא לא תאושר במידה וכושר ההחזר של הלווים אינו תואם את גובה המשכנתא שהם מבקשים. במילים פשטות, ההכנסה החודשית בניכוי ההתחייבויות ובתוספת המשכנתא הנדרשת אינם עומדים בקרטריונים של כושר החזר מינימלי.
2. גיל הלווה – פריסה מרבית ניתן לקבל עד גיל 75 כאשר בבנקים מסוימים ניתן לקבל עד 80.  אוכלוסייה מבוגרת אשר מתקרב לגיל הפרישה וכתוצאה מכך כושר ההחזר הולך לרדת, המשכנתא לא תאושר מחשש לאי עמידה בהחזר החודשי.
3. התנהלות/היסטוריה כלכלית קודמת – מבחן העבר, הבנק מסתכל ובודק על התנהלות החשבון בעבר וזה כולל:
4. האם היו חריגות בחשבון?
5. האם היו חריגות ממסגרת האשראי?
6. האם היו עיקולים ומה סוג העיקולים?
7. האם חזרו צ'קים?

כל תשובה של "כן" ליד אחת מהשאלות, נותנת ללקוח נקודה אדומה וכך גדל הסיכוי להיות מסורב משכנתא .

• טיב הבטוחה(הנכס) –כל בעיה משפטית כגון :
• בעיות רישום בעלות בטאבו/מנהל מקרקעי ישראל,
• בעיות מבנה אשר יכול לכלול אי התאמה לתכנון וההיתר המאושרים על פי החוק  
• כמובן שיש עוד הרבה סיבות משפטיות שיעלו במאמר מקצועי על בעיות משפטיות בנדל"ן .

כפי שהזכרתי בתחילת המאמר, הסיבה המרכזית אשר מובילה לסירוב משכנתא הינה בעיות כלכליות. צריך לדעת ולזהות, ככל שהבעיה גדולה יותר, כך יתקבל הסירוב בצורה מהירה יותר.

סירוב משכנתא מהקל אל הכבד.

1.  תשלומים ושיקים חוזרים

הסיבה הנפוצה ביותר לסירוב משכנתא חזרות של תשלומים. רגע לפני שאתם באים לבקש משכנתא אתם חייבים להתנהל נכון פיננסית .

אתם נדרשים לבדוק :

• יש לכם הלוואה- לוודא שמשולמת בזמן ויש כסף כנגדה בחשבון .
• יש לכם הוראת קבע- תידאגו שיש כל הזמן כסף בחשבון כנגד הוראת הקבע
• תוודאו שאם יש לכם הלוואות, אתם אכן משלמים אותם בזמן.
• פיזרתם שיקים עבור: פעוטון, מוצרים, שירותים ששכרתם, חוגים, עירייה, הקפידו לכך שתמיד לשיקים יהיה כיסוי.

2. הגבלות בחשבון

כתוצאה מכך שהבעיות הכלכליות שלכם גדלו, סיכוי סביר ואף גדול שתגיעו לשלב הבא שהוא עיקול החשבון! במידה ויש לכם עיקול מכל סיבה שהיא תקפידו לטפל בעיקול ובבעיה מהר ככל הניתן. לרוב במקרים של עיקולים, הבנק ירצה לוודא שהתנהלות שלכם חזרה להיות תקינה למשך תקופה מסוימת על מנת שהוא(הבנק) יהיה בטוח שמקרה העבר היינו חד פעמי ולא יתקל בו בעתיד.

1. הוצאה לפועל

סיבה משמעותית ומאוד נפוצה בסירוב משכנתא הינה –" הוצאה לפועל". במידה ומדובר בסכום נמוך עקב בעיות של : דוחות חניה, מהירות, אגרה והם קטנים מ- 7000 ₪, אז יהיה פשוט יותר לאשר . כל סכום מעל ההוצאה לפועל היא בגלל בעיות כלכליות גדולות ובעלות משמעות כבדה יותר. במקרים מסוג זה נדרש להתנהל בצורה כלכלית נכונה מספר שנים ואז לחזור לבנק ולבקש בשנית.

•  פשיטת רגל

כאן הסיכוי לקבל משכנתא מהבנק הוא כמעט אפסי . כתוצאה מכך יש 2 גישות :

• להמתין כמה שנים ובזמן הזה להתנהל כלכלית בצורה תקינה ואז לגשת שוב לבנק.
•  גוף חוץ בנקאי . קחו בחשבון שהריביות שתקבלו כנראה יהיו מאוד גבוהות וכמובן שצריך לקחת זאת בחשבון, אבל ללא ספק זהו פתרון אפשרי בהחלט .

• BDI שלילי

BDI- דירוג האשראי היינו ציון אשר ניתן לכל אחד ומשקף את ההתנהלות הכלכלית של אותו מבקש. כל הסיבות שציינתי עד עכשיו פוגעות פגיעה ישירה בדירוג האשראי ששל המבקש. במידה והציון שלכם בצבע אדום – זה מצביע על כך שהמבקש היינו שלילי עבור הבנק, ורוב הסיכויים שבנק לא יאשר למבקש את  המשכנתא המבוקשת. יש לכם BDI שלילי- תיאלצו לפנות לגוף חוץ בנקאי לטובת לקיחת המשכנתא.

• מבקשי המשכנתא אינם עומדים ברגולציה

הבנקים המסחריים(לאומי, פועלים, …..) כפופים לרגולציה(חוקים) שבנק ישראל הגדיר. בנק ישראל לא מאפשר לאנשים לקחת משכנתא מהבנק במקרים מסוימים:

הכנסות נמוכות-כושר החזר עולה על 40%

במילים פשוטות- תשלום החודשי של הלוואות (מעל ל-18 חודשים) + תשלום העתידי של המשכנתא לא יעבור את ה-40% מההכנסות נטו של המבקשים . לדוגמה:

1. זוג צעיר מרוויח 18 אלף שקל נטו בחודש.

הזוג הקים בקשה למשכנתא של 1 מ' ₪  .

הזוג מבקש להחזיר כמה שיותר, מעבר ליכולת שלהם ע"פ הקריטריונים של בנק ישראל על מנת לשלם כמה שפחות ריביות לבנק.

ע"פ מגבלות בנק ישראל הבנק יאשר לשלם לכל היותר 7.2 אלף ₪ בכל חודש ועוד הייתי נדיב , לרוב בנקים מאשרים לכל היותר 36 % ובנקים קטנים אף פחות .

במידה וההכנסה אינה מספקיה הבקשה מסורבת ואתם תהיו מוגדרים בבנק כמסורבי משכנתא.

• זוג צעיר מרוויח 18 אלף שקל נטו בחודש.

הזוג הקים בקשה למשכנתא של 1 מ' ₪  .

הזוג מבקש להחזיר כמה שיותר, מעבר ליכולת שלהם ע"פ הקריטריונים של בנק ישראל על מנת לשלם כמה שפחות ריביות לבנק.

הזוג מחזיר הלוואה בכל חודש על סכום של 2500 ₪ כאשר נותר לו עוד 40 חודשים לסלקה . ע"פ מגבלות בנק ישראל הבנק יאשר לכל היותר 7.2-2.5=4.7 אלף ₪ שהם ה-40% מההכנסה הפנויה לאחר תשלום המשכנתא וההלוואה .

במידה וכל המסלולים נפרסו ל-30 שנים ועדיין הכושר החזר לא עומד בקריטריונים של בנק ישראל, הבקשה תהיה מסורבת ולא ניתן יהיה לקבל משכנתא !

קצת אופטימיות – מסורבי משכנתא יכולים לקחת משכנתא

לפני רגע אמרנו שמסורבי משכנתא לא יכולים לקחת משכנתא ועכשיו אתה אומר שכן אפשר?

התשובה היא כן אפשר! מסורבי משכנתא יכולים לקבל משכנתא מגופים פיננסיים חוץ בנקאיים אשר כוללת תחת ההגדה של חוץ בנקאי: חברות ביטוח, חברות אשראי, קרנות השקעות פרטיות וכו' כל החברות האלה נותנות אלטרנטיבות מצוינות לאנשים אשר בורבו ע"י הבנק לקבל משכנתא.

כאן אני יותר ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות אשר מתמחה בניהול תיקים עבור מסורבי משכנתאות.

יעוץ משכנתאות מקצועי הוא משמעותי וככל שתפנו ותעזרו בשרותיו מהר יותר, כך תגדילו את הסיכוי שלכם להפוך ממסורבי משכנתא למאושרי משכנתא.

מי אלו הגופים החוץ בנקאיים?

ההגדרה של גופים חוץ בנקאיים מתייחסת אל חברות ביטוח שונות, קרנות הון סיכון וכולי. אני חייב להדגיש ולציין, לכל הגופים אשר מוגדרים "חוץ בנקאים" יש אישורים של משרד האוצר והרשות לניירות ערך לעסוק בתחום ואף יותר מכך החברות  מפוקחות על ידי הרשויות על בסיס קבוע. במידה והוגדרתם בתואר "מסורב משכנתא", הפתרון "חוץ בנקאי" היינו פתרון טוב ואף  אטרקטיבי.

מה אטרקטיבי בחוץ בנקאי ?

חשוב שנעשה סדר בין 2 סוגים של מסורבים :

1.  מסורבי משכנתא עקב בעיות כלכליות (הוצאה לפועל, פשיטת רגל ועוד…) הריביות שיקבלו יהיו גבוהות ואף לרוב הפתרון יסתיים בגישור עד לניקיון מלא של הלקוח מבחינת המערכות הבנקאיות.
2. מסורבי משכנתא כתוצאה מבעיות רגולטוריות  (כושר החזר ) כאן הסיפור שונה וכנראה שאף תופתעו לטובה מהריביות והפריסה של השנים שיתנו בהצעה. ולכן זה יכול להיות פתרון אטרקטיבי !

לא חוסכים על יועץ משכנתאות טוב!

חשוב מאוד לעשות תכנון פיננסי קפדני לפני שאתם לוקחים הלוואה מגופים חוץ בנקאיים. לבנות אסטרטגיה של תוכנית של החזר הלוואה, לראות את נקודות היציאה ולבנות תרחישים לכל צומת אשר עתידה להיות לאורך חיי המשכנתא .

כמה עולה הייעוץ?

עלות הייעוץ אינה גנרית ומשתנה מתיק לתיק וזה בקורלציה ישירה למורכבות התיק. ככל שהתיק מורכב יותר סביר מאוד להניח שהתשלום עבור התיק יהיה גבוה יותר. אבל ואבל גדול התשלום עבור הייעוץ היינו כעין וכאפס לעומת החיסכון שיעוץ המשכנתאות חוסך ע"י בחירת מסלולים נכונים אשר טובים לאותה התקופה, והריביות שהוא מקבל כנגד המשכנתא שהוא בנה ומתאימה לכם ולא לגוף הממן ! החיסכון של היועץ יכול להתחיל מעשרות אלפי שקלים ואף להגיע למאות אלפי שקלים במשכנתא .