משכנתא למשפרי דיור

ראשית, חשוב להבהיר כי קבלת משכנתא עבור משפרי דיור זהה לחלוטין לקבלת משכנתא רגילה.

אלו הפרמטרים החופפים בין השתיים:

• מדובר בהלוואה לצורך רכישת דירה.
• המשכנתא ניתנת כנגד שיעבוד של הנכס הנרכש.
• ההחזר החודשי אינו יכול להעלות על 40% מההכנסות הפנויות.

ההבדל היחידי, נמצא באחוזי המימון שניתן לקבל וגם זה לא מדויק.

יש לנו כבר משכנתא על הבית, למה לא להמשיך עם משכנתא קיימת?

תנאי קבלת המשכנתאות זהים לחלוטין, אך לרוב ערך הדירה החדשה כמשפרי דיור יהיה גבוה יותר ותצטרכו משכנתא גבוהה יותר. מעבר לזה, המשכנתא שלכם משועבדת לנכס הישן וכאשר תמכרו אותו, תהיו חייבים להסיר את השעבוד הקיים לטובת הבנק ולשעבד את הנכס החדש.

רגולציה- אחוזי המימון לפי סוגי המשכנתאות

• מחוסרי דיור, נכס יחיד (לא ראשון)– במקרה של נכס יחיד, המימון המקסימלי עומד על עד -75% מערך הדירה. נכס יחיד אומר שלא רשום על שמכם אף נכס נוסף. לדוגמה, אם היו לכם 20 דירות ואתמול מכרתם את כולן, היום אתם מוגדרים מחוסרי דיור והבקשה שלכם תהיה עבור נכס יחיד ולכן, תקבלו עד 75% מימון.
• משפרי דיור (בעלי נכס קיים שעתיד להימכר בקרוב) –עבור משפרי דיור המימון המקסימלי עומד על עד 70% מערך הדירה .לדוגמה, יש לכם נכס שאתם מעוניינים למכור בקרוב וכבר עכשיו אתם רוצים לרכוש את הדירה הבאה.
• דירות להשקעה (נכס שני ומעלה) –המימון המקסימלי עומד על עד 50% בלבד מערך הדירה.

שלושת ההגדרות הללו, רלוונטיות במידה ולוקחים משכנתא בדרך ה'מסורתית' והזולה יותר כלומר, דרך הבנקים. במידה ופונים לגוף חוץ בנקאי, שאינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל, ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר ויקרים יותר.

אני משפר דיור, האם הבנק יכול לסרב לתת לי משכנתא?

קודם כל כן, הגוף הממן יכול הכול. בסופו של דבר, הוא מחליט למי הוא מוכן להלוות את הכסף שלו. במקרה של משפרי דיור, מדובר על משכנתא חדשה על נכס חדש ובכל בקשת משכנתא חדשה הבנק אינו מסתמך על נתוני העבר שניתנו במשכנתא הראשונה.

המשמעות היא שכל שינוי פיננסי או בריאותי, אשר התרחש בגזרת המבקשים יכול להוות סיבה מספקת מבחינת הבנק לסירוב בקשת המשכנתא.

כמשפרי דיור, מה הן הסיבות שבגינן הבנק יכול לסרב לתת לכם משכנתא:

1. סיבות כלכליות –היסטורית התנהלות אשראי לא תקינה בשנים האחרונות (חריגה ממסגרת, צ'קים והוראות קבע שחזרו, הוצאה לפועל, עיקולים ועוד).
2. גובה משכנתא- אתם צריכים יותר מ- 70% מימון ועל פי הרגולציה, לא ניתן לאפשר זאת.
3. כושר החזר- ההכנסות נטו שלכם, לא מספיקות לטובת המשכנתא החדשה.
4. נכס – בעיות ברישום בנכס המבוקש יכולות לגרום לסירוב הבקשה.
5. בריאות- במידה וחלה הידרדרות במצבו הרפואי של אחד ממבקשי המשכנתא לאורך השנים, הבנק יכול לסרב לבקשתו בהמשך לסירוב של חברות הביטוח לבטח אותו.

גישור או בשמו השני בלון – אלטרנטיבה זמנית עד למכירת נכס קיים

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס חדש אך טרם מכרתם את הנכס שבבעלותכם, חשוב שתכירו את אופציית "גישור". מדובר במשכנתא בה מחזירים לאורך תקופת ההלוואה, אך ורק את הריבית על המשכנתא ללא החזר של הקרן בכלל.

ברגע שתמכרו את הנכס, אתם תחזירו את סכום ה"גישור" שנלקח מהבנק. בגישור ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס הקיים בניכוי משכנתא קיימת.

לדוגמה:

1. רכשתם דירה חדשה מקבלן שמבקש בחוזה תשלום של 20% משווי הדירה.
2. עלות הדירה החדשה 2 מ' ₪ – נדרש להעביר לו 400 אלף ₪.
3. שווי דירתכם הנוכחית 1.5 מ' ₪.
4. משכנתא קיימת על דירה נוכחית – 250 אלף ₪.
5. סכום הגישור המקסימלי שתוכלו לקבל עומד על עד חצי מיליון ₪.

חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנושא על מנת שיבדוק את כדאיות העסקה.

מכרנו את הדירה –מה עלינו לעשות עכשיו?

ניצבות בפניכם שתי אפשרויות:

1. להישאר עם משכנתא קיימת ולגרור אותה לנכס החדש פלוס תוספת שתיקחו להשלמת הרכישה.
2. לסגור את המשכנתא הראשונה ולקחת משכנתא חדשה.

כמובן שבשלב הזה אתם תצטרכו עזרה וסיוע של יועץ משכנתאות מומחה, מקצועי ובכל ניסיון, שיעזור לכם לקבל את ההחלטה האידיאלית עבורכם. החלטה פזיזה ולא מקצועית יכולה לגרור הפסד של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מה לא לעשות?

מסיבות כאלו ואחרות, בעיקר מחוסר ידע והבנה ואולי אף מעצלנות, אנשים רבים מתפתים לקחת משכנתא מאותו בנק ממנו לקחו את המשכנתא הראשונה.

מדובר בטעות. אתם חייבים לקחת יועץ מקצועי שיבנה עבורכם תמהיך משכנתא חדש ומקצועי.     אל תיפלו במלכודת של 'המוכר והידוע הוא הכי טוב', יש מספיק בנקים שילחמו עליכם. את המשא ומתן עם הבנקים, תעשו רק כאשר יש לכם תמהיל משכנתא שמתאים לכם.

השקיעו בעצמכם למען עתיד משפחתכם

משכנתא למשפרי דיור זהו תהליך מורכב ולכן חשוב לעשות אותו נכון. אני ב-"טום כסה-משכנתאות ופיננסים", מתמחה במשכנתאות למשפרי דיור.

במסגרת הייעוץ, אני אבנה לכם את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם וכך, תחסכו זמן יקר בהתעסקות בבירוקרטיה המתישה ותחסכו המון כסף.